賃貸経営・不動産投資、困ったときのフクマルさん ♯1 〜お金や地位、名誉は他人に奪われることもあるが、「学んだことは奪われない」〜（2/3ページ）

詐欺や誘惑の多い不動産業界　知るべきは業界の「昔と今」

不動産業界はいつの時代も詐欺や偽証や誘惑などが多い業界です。

なぜ、ここまで事故や事件が多発しているにも関わらず、なかなか改善されないのでしょうか。それは、実物投資であり高額なお金が動くからです。そして最近では「副業としても始められる」と安易な考えで始める方もいるのも要因の一つとしてあるのではないでしょうか？

しかし、今後は不動産業界も変わります。この業界に残れるかどうかは、知識があるかないかで決まると私は思っています。

まず知るべきは賃貸業界の昔と今です。

日本の人口は1967年に初めて1億人を超え、高度成長期には成長率が年10％を超えるほどでした。当時の建物は、風呂ナシ共同トイレの木造アパートが主流で、文化住宅も建ち始めていましたが、都市での人口増加の方が早く、賃貸物件は不足した状態でした。人口増加・地価高騰のため、建物を建てればすぐに部屋が埋まるという、古きよき大家の時代だったのです。町の不動産屋さんは周旋屋として活躍していましたが、賃貸物件のほとんどは自主管理であり、家族経営でした。

次第に面倒くさい入退去や通常のクレームなどの管理は、不動産業者に任せるようになり、昔は自主管理が多かったのが、今は逆転してサブリースだけでなく委託管理が80%になりました。来年から解除となる生産緑地法ができたこともあり、相続対策と称して続々と賃貸マンションが建築され建築ラッシュ時代へと突入。そこで、サブリースが登場し、税金対策として不動産コンサルティング会社ができました。

ところが、2008年の1億2808万人をピークに人口が減少し、21年3月1日現在の総人口は1億2548万人となったのです。大家族から核家族のスタイルとなり、世帯数も15年には頭打ちで、空室率が全国平均15％以上に達してしまい、18年には空き家が846万戸と、7.4件に１件が空き家となったのです。さらに、33年には2100万戸と3.3件に1戸が空き家になるとも予測されています。

そのなかで、「かぼちゃの馬車事件」や違法建築なども多発し、破産している大家さんも多数出てきました。そして、今後も人口減少によって空室が社会問題化し、経営破たんする大家さんが続出するであろうと言われています。

ですが、新型コロナウイルスにより先々に備えようとしているためか、不動産投資を新たな副業とされる方が、また増えてきているのです。

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