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改修コストのやりくりテクニック 女性プランナーが魅せる予算内でも可能な空室対策リノベーション

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写真提供/朝日リビング

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築年数が古くなった物件の空室対策は、家賃を下げるか大規模なリノベーションを行うか、その二択だけではない。コストをかけるところと節約するところをうまく使い分けることができれば、限られた予算の中でも入居促進につながるリノベーションは可能になる。大切なことは入居者の視点に立つことだ。朝日リビング(大阪府大阪市)では、入居者の視点に立ち細やかな気配りに長けた女性プランナーたちによるプランニングチーム「女子企画室」を立ち上げている。物件ごとの特長を存分に生かした女子力企画室のプランニング力に迫る。(取材・文/財部 寛子)

入居者視点を重視した「プランニング力」

大阪や東京に本社を構え、全国で賃貸物件のリノベーションや個人宅のリフォームなどを手掛ける朝日リビング。同社のリノベーション・リフォームでとくに注目したい点が、「プランニング力」だ。女性プランナーたちによる女子力企画室が、賃貸物件の入居促進や退去抑制に大きな力を発揮している。


入居者が暮らす部屋をリノベーションしたりリフォームしたりする際に大切なことは、一生活者としての視点だという。そういった視点を持って細やかな気配りができるのは、やはり女性の方が長けているのではないだろうか。また、近年は入居者の好みやニーズも多様化してきており、成功事例や入居者ニーズなどさまざまな情報を社内で共有し、全国の営業拠点で高水準のプランニングを可能にする必要もある。そこで、ひとつのチームとして女子力企画室を立ち上げたという。

女子力企画室が立ち上がったのは2014年だが、それ以前から同社では女性プランナーが活躍していた。女子力企画室を作ることで、女性目線のプランニングがより明確になっているといえるだろう。現在、プランナーは約30人で、新卒の若いスタッフから子育て中の主婦まで年齢層もプライベートの生活環境もさまざま。どんなターゲットの入居者であっても、女子力企画室にかかれば、それぞれの生活を想定して暮らしやすい部屋を柔軟にプランニングすることが可能になるというわけだ。

最近は凝ったデザイン、おしゃれな壁紙などをアピールポイントにする賃貸物件も多い。もちろん、第一印象は女子力企画室でも重要視している部分だが、“生活する”ことを考えればデザインだけでは入居にはつながらない可能性もある。

「『ここにこんな設備を付けたらもっと便利になるな』『これはちょっと邪魔かな』『こんなコンセプトがいい』など、私たちは暮らしを細かく想像します。例えばドアノブ。さほど古くないドアノブであっても、それまでの入居者が使っていたもの。肌に触れる部分への感覚や捉え方は人によって大きく異なります。人一倍敏感になる人もいますので、私たち女性プランナーは、そういった点にも気付きながらプランニングしています」

こう話すのは、同社女子力企画室の前川紗夜里さんと御影奈緒さんだ。


女子力企画室 プランナーの前川紗夜里さん(左)と御影奈緒さん(右)

「一点豪華主義」と「ぷちっとリノベ」

このように、入居者に好まれるデザインや快適な部屋ができれば入居は促進される。しかし、空室対策に悩むオーナーの場合、大きくコストをかけてのリノベーション・リフォームはハードルが高い。女子力企画室では、コストの面においても気配りを忘れていない。

限られた予算のなかで空室対策のサポートをしてくれる女子力企画室のリノベーションプランが、「一点豪華主義」と「ぷちっとリノベ」だ。コストをかけるところはしっかりかけ、コストを抑えるところはしっかり抑える“やりくり上手なプラン”だ。

まず、一点豪華主義は、的を絞ってコストをかけるリノベーション。たとえば、女性に人気の高級感あるドレッサー、主婦がカフェのように家族やお客さんとコミュニケーションを楽しめる対面キッチン、入居者が帰ってくるのが楽しみになるような明るいエントランスなど、少しコストをかけて見栄えをよくするリノベーションだ。



一点豪華主義で外観がおしゃれに生まれ変わる。Before/上 After/下

「全てを豪華にリノベーションすれば、当然コストは膨らみます。コストが限られているケースでは、入居者が気になるポイントに的を絞ってリノベーションを行い、見せ場を作ります。この見せ場というのが、俗に言う『映え』です。スマートフォンで物件探しをする時代なので、写真映えするポイントを作ることで目に留まりやすくなると考えています」(前川さん)

そして、コストを節約したい場合にはぷちっとリノベが活躍する。例えば、建具をつけずにおしゃれな収納スペースを作ったり、単色クロスと柄クロスを組み合わせてまるでオリジナルクロスのような演出をしたりといったリノベーションだ。アイデア次第で、お金のかかる造作や高級な建材を使用しなくてもおしゃれに魅せることができる。一点豪華主義との組み合わせもおすすめだ。



ぷちっとリノベはアイデア次第でおしゃれに魅せることができる。Before/上 After/下

コストを1/3に抑える「お風呂セット」

ぷちっとリノベのなかでも、とくに好評を得ているのが「お風呂セット」というお風呂専用のパッケージリノベプランだ。

お風呂は入居者が物件を決める際の大きなポイントのひとつになるが、ユニットバスをまるごと交換すると、かなりのコストがかかる。清潔感のある魅力的なお風呂が完成したとしても、ほかが手薄になってしまえば上手な入居促進とはいえないだろう。

「お風呂セットは新規交換することなく、『塗る・貼る・付ける』で既存のユニットバスが生まれ変わるリノベーションです。気になる黄ばみ・汚れ部分を塗装し、パネルを貼り、アクセサリーを取り付けるだけ。さらに、シャワーヘッド『リファファインバブル』を取り付けます。このシャワーヘッドは、ファインバブルの力で肌も髪もきれいにしてくれるというアイテムで、とくに女性の入居者様にとっては大きな魅力になっています」(御影さん)


お風呂セットBefore/左 After/右・リファファインバブルのシャワーヘッド

お風呂セットのプランは2種類。肌に触れる床や浴槽をきれいにする「ぷちっとプラン」、全体的に印象を変える「まるっとプラン」だ。さらに入居者のターゲットに合わせて、ちょっとかわいいイメージの「フェアリー」、リゾート気分を味わえる「フォレスト」、清潔感あふれる「ウインド」と、デザインも3種類から選ぶことができる。もちろん、そのほか修繕したいところを施工してくれるオプションも用意されている。

「新規交換した場合と比較すると、お風呂セットは3分の1程度のコストでリノベーションすることができます。にもかかわらず、新規交換したようなきれいな仕上がりです。以前、新規交換とお風呂セットを同時に施工してくださったオーナー様がいらっしゃいました。そのオーナー様には、お風呂セットの方が重厚感があっておしゃれでコストも抑えられると、とても気に入っていただきました」(御影さん)

物件探しの変化にも対応するリノベーション

また、一点豪華主義は、近年の消費者の物件探しの変化にも対応している。

「最近は、多くの方がパソコンではなくスマートフォンで物件を探しているというデータがあります。また、自分が必要とするワードで検索をかけて、その後、実際に内見する物件を少なくしぼる傾向もあります。お部屋探しサイトが運営するSNSをフォローして、チェックしている方も増えてきました」(御影さん)

つまり、スマートフォン上でどこまで物件の魅力をアピールできるかが重要になってくるというわけだ。入居者がわくわくするポイントに、的を絞ったリノベーションの一点豪華主義なら、SNS上でも他の物件と差別化でき、記憶に残る写真の投稿が可能になるはずだ。

「さらに、部屋探しで外せないポイントが『家賃とエリア』、諦めてもいいポイントは『家賃と築年数』であることがリクルート住まいのカンパニーでの調査で分かっています。家賃は決め手にもなるが諦めてもいいポイントでもあり、実際にその部屋を選んだ最終的な決め手の上位に『デザイン』。つまり、少し家賃が高くても、築年数が古くても、入居希望者は自分が好きなテイストや機能のお部屋であれば決めてくれるのです」(御影さん)

女子力企画室では、こういった世の中の変化やあふれる情報を常にキャッチし、リノベーションに生かしている。築年数が古いからといって諦める必要もないという。

「築48年のアパートの内装をリノベーションし、家賃を2万円ほど上げることに成功した事例もあります。一方で、築年数がそれほど古くない満室の物件でも、さらに物件の価値を上げて維持するためにリノベーションされるオーナー様もいらっしゃいます。さまざまなケースはありますが、家賃アップや、空室改善、資産価値向上といった成果につながっています」(前川さん)

創立42年という長い歴史のある朝日リビングは、リノベーションであれば外装も内装も、そして物件の基本性能を維持する修繕も手掛けている。つまり、トータルで物件を見ることができ、オーナーとの長い付き合いができる企業だ。そのなかで、女子力企画室も常に新しいリノベーション企画を考え、実現へと動いている。

現代に合った空室対策、そして順調な賃貸経営の継続を考えるなら、女子力企画室のプランニングを体験してみてはどうだろうか。

【お問い合わせはこちら】
https://www.asahiliving.co.jp/contact
※お手数ですが「ウチコミ!タイムズをみて」とご記載ください。

会社プロフィール
株式会社朝日リビング
1978年創立。全国23拠点に展開し、賃貸住宅をはじめ、一般住宅、オフィスビル、医療・商業施設などの、企画から施工・アフターまで行う総合リフォーム会社。特に賃貸物件の入居促進・退去抑制に効果的なリノベーションを得意とする。2019年度年間工事実績6800件。展開エリア(大阪・東京・神奈川・名古屋・福岡・札幌・仙台・広島・静岡・新宿・上野・多摩・川崎・湘南・柏・船橋・神戸・京都・北摂・阪奈・堺・小倉)※対応できない地域もございます。ご相談ください。

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この記事を書いた人

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