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賃貸経営の新しい選択肢 第5回/安定を見込めるサ高住の経営シミュレーション

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取材・文/財部 寛子

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一般の賃貸物件と契約方式が同じで、退去が少なく、比較的安定した収入をめざすことができるのがサービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)だ。実際にサ高住を建築して運営した場合、どのくらいの費用が必要で、どのくらいの利益を期待できるのだろうか。千葉県松戸市では「サ高住といえば太陽ハウス」という認識を持つ業者も多い太陽ハウスに、経営シミュレーションを作ってもらった。入居率や利回りなどはあくまでも参考数値になるが、それでもギャンブル的な要素が少ない経営ができることを見てとれるはずだ。

建設資金の15%を補助金で賄える 粗利回り9.3%のシミュレーションも

千葉県に土地を所有するオーナーが、サ高住を建築した際の経営シミュレーションを見ていこう。

建築するサ高住は木造で、賃料5万2000円(18.26㎡)が18室、賃料6万3000円(25.06㎡)が10室の計28室。テナントとして入る介護事業所の賃料が30万円とする。


収支計画表/太陽ハウス作成

まずは、支出面だ。

投資額、いわゆる初期費用が、建設資金や付帯設備費、開業費、諸費用など合わせて2億7600万円。千葉県に土地を所有し、太陽ハウスが建築を手掛けた場合は、このくらいが投資額の相場になるという。

「このうち、建設工事費2億2800万円に関しては、国から10%、千葉県から5%の補助金を受けられます。つまり、国から2280万円、千葉県から1140万円、合計3420万円が戻ってくることになります」(太陽ハウス住宅開発部課長 福永俊介さん)


太陽ハウス株式会社 住宅開発部 課長 福永 俊介さん

そこで、建設資金の合計から補助金と自己資金の100万円をひくと、実際に必要な費用は2億4080万円。これを融資で補う。木造のサ高住の場合は、融資期間を22年とするケースが多く、毎月の返済額は101万7000円となる。

これを踏まえて収入面だ。

サ高住は、入居が決まりやすく退去が少ないことが大きなメリットのひとつだ。満室を想定した場合の賃料は、介護事業所と合わせて年間2239万2000円。すると、粗利回りは約9.3%になる。

もちろん、常に満室が維持されるわけではないだろうし、諸経費を計算すれば、利回りはもう少し低くなる。

「しかし、毎月の返済額と家賃収入を比較するだけでも、賃料5万2000円の居室が最低でも14室埋まっていれば、返済分の収入が賄える計算になります。そのためサ高住は、やはり安定した経営を見込める事業といえるのではないでしょうか」(福永さん)

課題も多い介護の世界 親睦組織でサービス向上に努める

また、太陽ハウスでサ高住を建築した場合は、オープンした後のサポート体制も整っていることが魅力だ。

「弊社は、サ高住を建築する際の土地紹介はもちろん、入居者募集や管理なども行っています。また、2つの介護事業所(株式会社ソレイユ・ライフ・サポート)を運営しているため、不動産と介護の両方の知識を持って、オーナー様をサポートしています」(太陽ハウス取締役 岩橋保宗さん)


太陽ハウス株式会社 取締役 岩橋 保宗さん

とくに注目するべき点が、太陽ハウスの介護事業者、および提携する介護事業者を集めた「常盤和楽久会」という親睦組織があることだ。

「スタッフ不足や介護保険料の徴収方法など、介護事業者の方々は多くの悩みを持っています。そこで、弊社で勉強会やセミナーを主催して、悩みを共感しあったり、問題の解決方法などをともに考えたりし、自己研鑽、およびサービスの向上を図っています」(岩橋さん)

太陽ハウスでは、長く事業が続くと見込める介護事業者との提携を心掛けている。しかし、介護の世界の現実は厳しい面も多い。そういった問題点もきちんと把握する太陽ハウスだからこそ、資金調達から建設、入居、運営にいたるまで、より良いサ高住の運営につなげてくれるのではないだろうか。

次回は、太陽ハウスが建築や運営を手掛けた2人のオーナーのサ高住の実例を紹介する。

会社プロフィール
太陽ハウス株式会社 代表取締役 岩橋淑行
1980年2月に設立。建築不動産業を通じて、地域社会の発展に貢献し、より良い住環境を創造し、お客様の満足・幸福と、社員の幸福、会社の発展を等しく実現します。地域経済に浸透し、地域の人々に信頼され、地域社会に必要とされる会社の実現に向って、誰からでも愛される太陽ハウスをみんなで目指します。
住所:千葉県松戸市新松戸1丁目204番地
Tel:047-343-1111(代表)
https://www.taiyo-house.co.jp/

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この記事を書いた人

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