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賃貸経営の新しい選択肢 第4回/一般賃貸との比較 サ高住のメリット

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取材・文/財部 寛子

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“利用権契約”の有料老人ホームや特別養護老人ホームなどと違い、サービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)は一般の賃貸物件と同様の“賃貸借契約”となる。とはいえ、介護事業所が併設され、高齢者が暮らすサ高住は、もちろん一般の賃貸物件とまったく同じというわけではない。サ高住や介護事業者の建築・運営などを手掛ける太陽ハウスに、サ高住を運営する際の一般賃貸との違い、オーナーにとってのメリットなどについて聞く。

テナント料も安定した家賃収入のひとつ

一般の賃貸物件とサ高住の最も大きな違いは、サポートの必要な高齢者が入居すること、そして介護事業所が併設されており、緊急時に24時間対応可能な体制が整えられていることだ。オーナーにとって、そこにどのようなメリットがあるのだろうか。一般賃貸住宅との違いやメリットについて、本連載第1回~第3回までの内容も含めて、整理・明確化しておこう。

まず、家賃収入についてだが、注目したいのがテナント料だ。一般賃貸住宅でも1階部分などにテナントスペースがあり、店舗に入ってもらっているところもあるだろう。太陽ハウスのサ高住に入る介護事業所も、基本的にこれと同じ仕組みで、テナントとして入ってもらうことになる。そのため、オーナーのもとには入居者の家賃とともに、介護事業所からのテナント料も入ってくることになる。

「サ高住の場合は、入居者さんがいる限りは介護事業所の運営が成り立つわけですし、簡単に退去することはありません。そのため、毎月30万~40万円のテナント料が長期間にわたって確実に入ってくることになります」(太陽ハウス取締役 岩橋保宗さん)


太陽ハウス 取締役の岩橋保宗さん

一般の店舗の場合は、売り上げが立たなければ退去してしまうだろうし、そうなればまた新しいテナントを探す手間もかかる。それと比較すれば介護事業所は安定したテナントといえるだろう。

ちなみに太陽ハウスでは、グループ会社でも介護事業者(株式会社ソレイユ・ライフ・サポート)を運営しており、また、いくつかの介護事業者と提携もしている。

「弊社のサ高住では、期間20年を超える長期契約で介護事業所に入ってもらうため、ある程度規模の大きい信頼できる事業者と提携しています。万が一、退去しなくてはならなくなったときも次の事業者が決まってから退去してもらうといったルールを契約書で定めています」(岩橋さん)

介護事業者にとっても、太陽ハウスがサポートするサ高住に入るメリットは大きい。

「サ高住は、介護事業者がオーナーから建物をサブリースして運営しているケースが多くあります。一からサ高住を運営するとなると設備や備品の準備が必要になります。しかし、弊社では、すでにサ高住を目的として建築しており、設備が整っています。介護事業者としても、初期費用をかなり抑えることができます」(岩橋さん)

退去の際の原状回復費用、空室対策の手間などもシンプルに

もちろん、オーナーにとっても費用や手間を抑えられるポイントがいくつもある。一般賃貸住宅の場合、退去の際の原状回復費用は必須だ。場合によっては、大掛かりなリノベーションも必要になってくるだろう。

「サ高住の場合、ルームクリーニング程度で済むケースが多くあります。なぜなら、入居者の食事は介護事業所から提供され、安否確認の意味も含めて共用スペースで食べてもらうことが基本となっているからです。自室で料理をする機会は少なく、油やニオイが付きにくいといえます。部屋が激しく汚れたり損傷したりといったことが少ないのです」(岩橋さん)

サービスを受けることが入居するうえで大きな要素となっているサ高住は、一般賃貸に比べて、築年数経過が競争力低下・家賃下落による収益力低下につながりにくい。年数経過=運営実績となり、かえって新築時よりも病院や介護事業所などからの紹介が増え、入居が安定しやすい傾向がある。そして、入居者の多くは終の棲家としてサ高住を選んでいることが多いために退去が少なく、オーナーは空室対策に頭を抱えることも少なくなるだろう。さらに、築年数が古くなって入居者ターゲットの変更などを考える必要がないことも手間を省けるポイントだ。

補助金制度や税制優遇で建築や維持の費用を抑えられる

国や地方自治体の補助金制度があること、税制優遇されていることについても、一般賃貸とは大きな違いがある。

2011年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」、通称「高齢者住まい法」の改正が行われ、サ高住の登録制度や補助金制度が設けられた。オーナーにとって最もメリットが大きい点が、サ高住を建築する際に建築費の最大10%を国が補助してくれることだ。自治体によっては5~10%を上乗せで補助してくれるため、合わせるとかなり大きな額になる。

また、サ高住は固定資産税と不動産取得税が大幅に減免される。固定資産税は、建物にかかる税の3分の2が5年間減免される。不動産取得税については、家屋の場合、課税標準から1戸当たり1200万円が控除され、土地の場合、家屋の床面積の2倍にあたる土地面積分の価値などが減額される。

「これらサ高住の補助金制度や税制優遇については、21年3月31日取得までのものとなっています。しかし、国は60万戸のサ高住の供給を目標としているにもかかわらず、20年8月末時点で約25万戸しか供給できていません。そのため、内容の変更があったとしても、補助金制度や税制優遇などは21年度以降も延長されるのではないかと言われています」(太陽ハウス住宅開発部課長 福永俊介さん)


太陽ハウス 住宅開発部課長の福永俊介さん

ちなみに、固定資産税の税制優遇は、一般の賃貸住宅も一戸当たり40㎡以上で受けられる。しかし、サ高住の場合はそれよりも狭い一戸当たり30㎡以上が条件。しかも、サ高住に関しては共用部分も含めた㎡数となっているため、一戸当たりの専有面積が30㎡に満たなくても税制優遇を受けることができる。

「弊社では、こういった補助金や税金にかかわる手続きなどのサポートもしていますので、安心してサ高住の経営に取り組んでいただけると思います」(福永さん)

次回は、太陽ハウスで建築した場合のサ高住経営シミュレーションを紹介する。

賃貸経営の新しい選択肢 第1回/「サービス付き高齢者向け住宅」とは?
賃貸経営の新しい選択肢 第2回/管理方法は? 補助金制度は? 課題も多いサ高住の最新事情
賃貸経営の新しい選択肢 第3回/空室や事故物件のリスクも低い ! ? サ高住経営のメリット
賃貸経営の新しい選択肢 第5回/安定を見込めるサ高住の経営シミュレーション

会社プロフィール
太陽ハウス株式会社 代表取締役 岩橋淑行
1980年2月に設立。建築不動産業を通じて、地域社会の発展に貢献し、より良い住環境を創造し、お客様の満足・幸福と、社員の幸福、会社の発展を等しく実現します。地域経済に浸透し、地域の人々に信頼され、地域社会に必要とされる会社の実現に向って、誰からでも愛される太陽ハウスをみんなで目指します。
住所:千葉県松戸市新松戸1丁目204番地
Tel:047-343-1111(代表)
https://www.taiyo-house.co.jp/

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この記事を書いた人

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