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中古マンションの賢いチェック方法(5)

中古マンションの周辺環境はここをチェックする

菅 正秀

2016/01/04

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中古マンションならではのチェックポイントとは?

 新築マンションはモデルルームしか見ることができませんが、中古マンションの大きなメリットは、実際に自分が住む建物・部屋・周辺環境を自分の目で確認できるという点です。何か問題点が見つかっても、安全性などの点で許容範囲なのか、リフォームで解決できるのかといったことを事前に検討できるため、物件の長所も短所も納得した上で購入を決断することができます。

 中古マンションならではのチェックポイントとして、次の6つがあげられます。

(1)安全性…耐震性や構造はしっかりしているか? 防犯性はどうか?
(2)耐久性…傷みやキズは許容範囲か? 設備の老朽化はどうか?
(3)居住性…防音性や窓の大きさはどうか? 広さや採光性はどうか?
(4)リフォーム性…リフォームの自由度はどうか? 希望のリフォームが可能か?
(5)管理…大規模修繕計画、管理費などは適正か? 組合の資金計画は大丈夫か?
(6)将来性…生活の便はよいか? 周辺環境が大きく変化する可能性はあるか?
 
 これらのポイントごとに自分の希望と気になるところを書き出して、チェックしながら物件見学すると、比較検討もしやすくなるでしょう。

日中と夜中、平日と休日の違いに注意

 物件の状態とともに、周辺環境も大いに気になるところです。近くに学校やスーパーマーケット、公園、病院などがあれば、毎日の生活は便利です。周辺地図を確認して、そうした施設の使い勝手や位置も把握しておきましょう。

 その際は、駅などの生活上の起点から便利な場所なのか、営業時間といった生活動線や時間軸から検討することが大切です。たとえば、大きなスーパーがあっても「駅から自宅へ向かう方向と反対にある」「閉店時間が早い」となれば利便性は期待できません。出産前後の共働き夫婦なら、保育園・学童クラブの場所や空き状況を役所で確認しておくと安心です。

 また、不動産会社の「駅から徒歩○分」という広告や営業トークはあてになりません。徒歩による所要時間は1分当たり80メートルの換算ですが、信号待ちが長かったり、歩道橋があると思いのほか時間がかかります。実際に歩いて利便性・安全性を確認しましょう。

 また、物件見学をすることの多い土・日の昼間と、平日の昼間・夜間では、周辺の交通量、騒音の状況が大きく異なる場合があります。見学したときは交通量の少ない閑静な住宅街だと感じられたのに、平日は家の前が通勤車の抜け道に使われていた、通学路になっていた、という可能性もあります。土・日は休業していた工場や公共施設が、平日はけっこうな騒音を出すこともあるかもしれません。

 物件は、周辺環境も含め、曜日や時間帯を変えて、自分の五感をフル活用して確認することが鉄則です。できれば複数回訪れてみることをおすすめします。

バス停までの距離や付帯施設の管理状態もチェック

 家族構成やライフスタイルの変化により、住み替えを余儀なくされることもあるでしょう。そんな事態になったときも、売りやすく、貸しやすいマンションなら安心です。売りたいときに値崩れせずに売れる、あるいは賃貸に出せば借り手が次々とあらわれる。そんなマンションを選ぶポイントは以下のとおりです。

 まず近年、マンション選びでもっとも重視されているのは交通アクセスです。東京の場合、駅から徒歩5分圏内であれば比較的値下がり率は低く、立地によっては新築を上回る価格で売れる可能性もあります。

 もちろん前述したように住環境も大切です。再開発エリアなら、学校・病院・ショッピングセンター・公園などがあわせて開発されていることが多く、若い家族層などに人気です。大規模マンションなら、戸数のスケールメリットを活かし、共有スペースが充実しているためアピールポイントになります。また、管理の状態も見逃せないポイント。グレードが高いだけでなく、駐車場や駐輪場がきちんと整理されているようなマンションは多少古くても売りやすいでしょう。

 もし、資金に余裕があるのなら、都心の一等地にあり、しかもランドマーク的なマンションを狙うという手もあります。昨今は高齢者が都心へと回帰する傾向もあり、交通至便な物件はそれだけで注目度も高くなります。

 このようなマンションは価格は高いかもしれませんが、売却する際は有利になります。中には築35年のマンションが、新築時の8倍以上の価格になっているケースもあります。古いマンションというだけで避けてしまうのは考えものです。

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この記事を書いた人

株式会社フェリーズディア 取締役チーフコンサルタント

宅地建物取引士、マンション管理士、住宅ローンアドバイザー、福祉住環境コーディネーター。 1958年、大阪府大阪市生まれ。創価大学法学部卒業。大学卒業後、弁護士事務所に勤務、宅地建物取引士資格取得を契機に大手不動産会社に転じる。法律知識を活用し中古住宅、中古マンションの仲介営業を担当。 その後、顧客と一緒にモノづくりをするために、地域中小建設会社に移り、注文住宅・賃貸マンションの受注営業を担当。大手建設会社との競合が激しい中、操業以後に流入してきた近隣住民のクレームにお悩みの経営者さんに、不動産会社時代の人脈を使い工場の移転先を斡旋した上で、その跡地に93戸の賃貸マンション建設の受注をするなど、15年間で約32億円の受注する実績をあげる。現在は、建築にも明るい不動産コンサルタントとして、不動産会社のエスクロウ業務(契約管理)・新人社員指導等を行なっている。 一生に一度の買い物ともいえる住宅の購入をアシストできる人材を育成し、業界の健全な発展に貢献すべく活動中。

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