「壁芯」「内法」…住宅購入予定者は読めて当然？　住宅ローン減税に関する知っておきたい重要ワード（1/2ページ）

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住宅を購入すると、所得税や住民税が安くなる「税金の特例」を受けられることがあります。持ち家対象の税特例はいくつかあり、多くの特例で条件になるのが家の面積です。「床面積50平方メートル以上」が条件となることが多いのですが、50平方メートル以上の家を買ったつもりが「50平方メートルに満たない」と判定されて特例が使えないケースも。

『すみません、2DKってなんですか？』の著者で住宅ジャーナリストの日下部理絵氏が、住宅購入で「受けられるはずの特例が受けられない」もったいない損と、それを避ける方法を解説します。

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ローン減税「50平方メートル以上」の条件に注意

居住は大きく「賃貸」と「持ち家」に分けられますが、所得税や住民税、贈与税が安くなる特例があるのは持ち家のみです。

税特例の代表が「住宅ローン減税」。住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、原則10年間、年末時点のローン残高の1％が所得税から控除されます。仮に年末時点で4000万円のローン残高がある場合、40万円の税額が所得税から控除されます。所得税だけで引ききれない場合は、住民税からも控除されます。

この住宅ローン減税を受けるにはいくつか条件があり、代表的なのが「床面積50平方メートル以上の住宅に適用」という条件。この「50平方メートル以上」は、次に挙げるほかの税特例でも条件になることが多い数値です。

・「住宅ローン」減税
・「住宅取得等資金贈与」の特例
・「登録免許税」の軽減
・「不動産取得税」の軽減
・「固定資産税」の軽減
・「すまい給付金」の受給

「50」という数字、実は要注意ポイント。「50平方メートル以上の家を買ったつもりが、48平方メートルで特例を受けられなかった」という不思議なことが起こります。

税金の優遇を受けるうえでの床面積は、登記所に登録される正式な「登記簿面積」を指します。この登記簿面積、実は不動産広告に書かれている「専有面積」との間にズレがあることをご存じでしたか？

不動産業者の間では、専有面積は壁の厚みの中心線「壁芯」で測定します。一方、登記簿面積は壁の内側だけの面積「内法」で測るので、壁の厚みをまったく含みません。広告にある数値と登記簿面積の数値は5％ほど違うとされています。 

出典／『すみません、2DKってなんですか？』（サンマーク出版）

壁芯・内法という面積のカウント方法の違いから、「50.00平方メートル（壁芯）と広告にはあったのに、登記簿上は48.00平方メートルで、ギリギリ住宅ローン控除を受けられなかった」ケースをたまに耳にします。

家を購入する際は、図面上で50平方メートル以上あるからと安心せず、必ず「登記簿上でも50平方メートル以上ある」ことを確認してください。

この住宅ローン控除、2021年春の税制改革で面積条件が緩和され、「40平方メートル」から受けられるようになりました。

これは、単身者の購入をうながし不動産市場をより活性化させたい政府の旗印のもと行われた改革です。しかし、新適応の「40～50平方メートル」の住宅については、「年間所得金額が1000万円以下」という条件が付きます（従来の50平方メートル以上では年間所得3000万円以下が条件）。また、売り主が個人で建物に消費税がかからない「中古住宅」を購入した場合は、40平方メートルから住宅ローン控除は受けられません。

当然、40平方メートルも登記簿面積でクリアする必要があり、面積が緩和された分、ほかの条件が厳しくなった印象です。

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