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不動産投資の仕組み 有名な不動産投資家やサラリーマン大家さんの交流会に参加する

こんにちは。ながれだあかねです。

「老後の年金は期待できないから、今から蓄えておこう。」「銀行にお金を預けても金利が安すぎて預けるメリットを感じない。」そんな理由から投資を始める方も多いのではないでしょうか。投資にもいろいろな種類がありますが、なかでも年金や生命保険の代わりになるといわれている「不動産投資」について今回はまとめてみました。

不動産投資の意味は?不動産投資の仕組みと二つの利益

不動産投資とは、名前のごとく「利益を目的として不動産に投資すること」です。投資する不動産には、マンションやアパート、戸建て、駐車場など、さまざまな不動産があります。そして不動産投資の仕組み上、二つの利益が生じます。

一つ目の利益は・・・。マンションやアパートなどの不動産を安く買います。不動産の価格が高くなったときに売ることで、売却したときに出る差額の利益をキャピタルゲイン(売却益)といいます。(ちなみに不動産の価格が下がって売却して出てしまう損失をキャピタルロスといいます。)

二つ目の利益は・・・。マンションやアパートなどの不動産を保有し、第三者に賃貸することで安定した家賃を継続的に受け取ることができます。不動産の運用に伴う現金収入のことをインカムゲイン(運用利益)といいます。

 

不動産投資の特徴

不動産投資は、入居者がいれば毎月安定した賃貸収入が得られることから、低リスクで長期的に安定した収入を得られるのが特徴です。株式投資のようにコロコロ変わる価格変動を頻繁に気にする必要もありません。また管理会社と契約すれば、賃貸契約から家賃の集金、修繕、退去の手続き、入居者募集など賃貸経営に関することは委託することもできます。そのため最近では、働きながら投資をするサラリーマン大家さんも増えました。また投資にかかる資金についてはどうでしょうか?株式投資は少額から始められるのに対し、不動産投資の場合はある程度まとまったお金を用意しなければなりません。なぜならローンを組んで投資物件を購入する際に頭金が必要になるからです。(必要になる額は金融機関や購入する物件、さらに個人の状況によっても変わってきます。)次に不動産投資におけるメリットとデメリットを考えていきましょう。

不動産投資のメリットとデメリット

〜不動産投資をする上でのメリット〜

◎入居者がいれば、安定した収入が入ります。一度入居すれば、だいたい1年〜2年と年単位で住みますので、長期的に家賃収入が得られる可能性があります。また賃料も大きく下がることは少ないので比較的安定した収入になります。

◎年金代わりになります。ローン完済後は、家賃収入がすべて所有者に入ってきます。公的な年金を補う収入源として年金のような効果を期待できます。

◎生命保険の代わりになります。ローンを利用して投資不動産を購入すると、団体信用生命保険の加入をします。万が一にもローン返済中に死亡してしまったり、重い障害になってしまい働けない状態のときには、ローンの残りは保険から補填されます。遺族がローンを返す必要はなく、投資不動産は残ります。そのため引き続き家賃収入が見込めて生命保険の代わりになるのです。

◎相続対策

相続の際、投資不動産は「路線価」で評価されます。「路線価」とは、市街地の道路に沿った宅地の1平米あたりの評価額を、「路線価」といいます。「路線価」はおおよそ実勢価格(不動産の時価のこと)の70%∼80%で評価されるため、相続税額を低く抑えることができます。

◎投資不動産は自分の持ち物です。たとえば定期借家契約で数年は賃貸しておき、将来的には家族の住居にするなど多目的に利用できます。

〜不動産投資をする上でのデメリット〜

△空室がつづいてしまった場合、その間は賃貸収入が入ってこないためローンの完済が遅れてしまう可能性があります。

△株式や投資信託は、時間が経過しても老朽化することはありません。しかし、投資物件は時間の経過とともに老朽化し、資産価値が下がってしまいます。

△投資不動産の老朽化を防ぐために、メンテナンスや大規模修繕費が必要になります。不動産投資において維持管理費がかかることも頭に入れておかなければなりません。

△ローンを利用する場合、金利のリスクがあります。金利のタイプは「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。もし「変動金利」を選択して、今後金利が上昇してしまった場合は、返済額が増えてしまうリスクがあるのです。(ちなみに固定金利を選べば、返済額がずっと変わらないという安心感や計画の立てやすさはあります。しかし、固定金利は変動金利よりもやや高めに設定されています。)

△投資不動産の価値は経年とともに下がっていくので、売却したいときには買い手が見つからなかったり、売却できてもかなり安い価格でしか売れないなどの損失を出す可能性があります。また不景気などで購入した投資不動産の価格が下落する可能性もあります。立地条件をはじめ様々な条件を確認して、優良物件を選ぶことが重要となってきます。

ウチコミ!を使っている有名な不動産投資家さん、サラリーマン大家さん

不動産投資を始めるにあたって、とにかく情報収集は大切です!不動産投資家の先輩たちの成功談や失敗談を聞くことで、自分の賃貸経営に生かすことができます。また本業も忙しいはずのサラリーマン大家さんが、どんな工夫をして大家業を両立しているかなども気になりますよね。大家さんの情報収集に一役買っているのがウチコミ!なんです。ウチコミ!は「大家さんが自ら入居者募集をできるサイト」のため、たくさんの大家さんがウチコミ!を利用しています。ウチコミ!を利用している大家さんの中には、大家の会を運営している有名な投資家さんもいるのです。

<谷本真オーナーのインタビュー>

浦安大家塾という大家の会を運営している谷本真オーナー。ウチコミ!主催のセミナーでもご登壇いただいています。谷本オーナーのインタビューは下記からご覧ください!

https://uchicomi.com/guide/owner/service/casestudy/tanimoto-shin.html

(セミナーでお話をする谷本  真オーナー)

 

・・・続いては「不動産投資でハッピーリタイアした元サラリーマンたちのリアルな話」という書籍の著者である投資家のhiro田中さんとアユカワタカオさんお二人のインタビューです。

<hiro田中オーナーのインタビュー>

一区分のマンションからスタートし、5年前に一棟マンションを購入。物件にテーマを設けてこだわりのリフォームをしています。https://uchicomi.com/guide/owner/service/casestudy/tanaka.html

hiro田中オーナーの物件「アール高槻」をインタビューしました。

https://uchicomi.com/senden/kikicomi/2018/02/takatsuki/

(左:hiro田中オーナー 聞きコミ!インタビュー)

 

<アユカワオーナーのインタビュー>

「不動産はエンターテイメント」と語るアユカワオーナーの真意は?「不動産投資をすることでアユカワオーナーが得たものは何か」を語っています。詳しくは下記インタビューをご覧ください。

https://uchicomi.com/guide/owner/service/casestudy/ayukawa.html

 

<サラリーマン大家さんのEオーナー>

物件のキャッチコピーに力を入れたEオーナー。忙しいEオーナーは、毎日の隙間時間を使ってメールチェックをしたり、入居希望者の問い合わせには素早く返信しました。詳しくは下記インタビューをご覧ください。

https://uchicomi.com/guide/owner/service/casestudy/e.html

↓「THE大家さんぽ!」Eオーナーの物件を取材しました!↓

https://uchicomi.com/senden/kikicomi/2018/04/yokohama/

(右:Eオーナー THE大家さんぽ!インタビュー)

 

<サラリーマン大家さんのAオーナー>

「退去連絡」が来てすぐに出張先の台北からウチコミ!の募集広告を出したAオーナー。ウチコミ!を利用したAオーナーの工夫が詳しくわかります。Aオーナーのインタビューはこちら↓

https://uchicomi.com/guide/owner/service/casestudy/interview/at2.html

(Aオーナーの似顔絵)

 

今回ご紹介したインタビューは、ほんの一部です。このほかにも「ウチコミ!タイムズ」という広報誌を二ヶ月に一回発行しています。これはウチコミ!を利用している有名な投資家さん&大家さんにインタビューをし、賃貸経営の工夫やアイディア、これからの不動産業界の行く末などをたっぷりと語っていただいたものを収録しています。これがウチコミ!の大家さんには、大好評。「え?どうやって見ることができるかって?」。ウチコミ!に無料会員登録すればOKです!次号からご自宅で郵送させていただきます!講読料は一切かかりません。

不動産投資家の交流会(大家の会)に参加しよう!

「いやいや、紙面ではなく不動産投資家に直接質問したり生の声を聞きたいんだ。」という方もいるかと思います。そんな方は不動産投資家の交流会に参加してみましょう。交流会には、不動産投資家を始め、サラリーマン大家さんや、地主で代々大家業をしている方、大家業を初めて間もない方やDIYに力を入れている大家さんなど、様々な方と出会えますよ。大家さんのネットワークを作って賃貸経営のヒントにしてみましょう。ウチコミ!の「大家さんのマイページ」では、有名な投資家さんの交流会や大家の会のHPバナーを紹介しています。ぜひ各大家の会に問い合わせて懇親会やセミナーに参加してみてくださいね。

最後に

ウチコミ!は、大家さんが入居希望者を直接募集できるサイトです。大家さんの言葉で物件の魅力を思う存分伝えることができます。大家さんの会員登録料、物件の掲載料、広告料も無料です。(費用は、成約したときに仲介手数料一ヶ月分+税のみ)会員登録は下記からどうぞ!

<大家さん>ウチコミ!で入居者募集を始める方はこちら↓

https://uchicomi.com/guide/owner/

<入居希望者さん>ウチコミ!は大家さんに相談できるお部屋探しのサイトです。仲介手数料全物件無料!下記からお部屋探しを始めましょう↓

https://uchicomi.com/

(絵・文/ながれだ あかね)

ウチコミ!は大家さんが直接募集しています。ウチコミ!で成約した大家さんのインタビューはこちら

神奈川県横浜市西区北軽井沢アパートオーナーE様
アパートオーナーE様
自分でキャッチコピーを工夫したことが満室の秘訣です
東京都杉並区和泉アパートオーナー山本様
アパートオーナー山本様
従来の募集では伝達までに時間がかかる内見者からの要望がすぐにわかることが便利です
兵庫県尼崎市立花町マンションオーナー喜多康人様
マンションオーナー喜多康人様
既存の成約しにくくなっている状況から脱却したいという気持ちで始めました
千葉県松戸市小金きよしケ丘アパートオーナー伊東様
アパートオーナー伊東様
すごく先進的! これからは大家さんの直接募集が当たり前になる
千葉県船橋市新高根戸建てオーナー三山様
船橋市新高根戸建オーナー三山様
ウチコミ!は「広告費を増やす」「家賃を下げる」ではない、大家自身が工夫できる
大阪府大阪市東淀川区東淡路マンションオーナー湊様
マンションオーナー湊様
入居者さんとの直接のやりとりは仲介業者さん経由よりも信頼関係が築ける
東京都小平市小川西町マンションオーナーアユカワ様
マンションオーナーアユカワ様
客付の工夫は内見者の生の声、入居者と直接つながることができるウチコミ!はピッタリです
大阪府高槻市城南町マンションオーナー田中様
マンションオーナー田中様
ウチコミ!では安い物件ではなく、自分に合ったお部屋を探している方もいます
千葉県松戸市金ケ作アパートオーナー阿部様
アパートオーナー阿部様
ウチコミ!を利用すると募集費用が安くなるし、入居者さんも仲介手数料が無料で助かります
神奈川県海老名市杉久保南マンションオーナー柳田様
マンションオーナー柳田様
「他の部屋を紹介できる」スムーズなやりとりが可能なチャットが魅力
東京都国分寺市東元町アパートオーナー蔭山様
アパートオーナー蔭山様
チャットの文章だけでも入居希望者さんの物件への本気度が伝わってきます
京都府京都市左京区吉田神楽岡町マンションオーナー藤村様
マンションオーナー藤村様
競合が多い京都市内のワンルームマンションがウチコミ!で成約しました
東京都北区岩淵町アパートオーナー菱田様
アパートオーナー菱田様
お部屋リクエストは情報が細かいので入居希望者に合わせた具体的な物件提案ができます
埼玉県蓮田市アパートオーナーI様
アパートオーナーI様
管理会社経由では内見までだった方が、ウチコミ!で成約となりました
埼玉県越谷市下間久里マンションオーナー荒井様
マンションオーナー荒井様
集客率が不動産会社さんに左右されず、自分で集客できるウチコミ!があれば十分です
東京都あきる野市横沢戸建オーナー橋本様
戸建オーナー橋本様
プロのカメラマンが撮った写真のおかげで成約することができました
大阪府高槻市明野町アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
「やっぱりウチコミ!なら反響があるんだな」という確信を持てました
東京都府中市南町アパートオーナー宮崎様
アパートオーナー宮崎様
ウチコミ!で自分で入居者募集をしたら、6ヶ月間の空室が1週間で決まりました
埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東マンションオーナー遠藤様
マンションオーナー遠藤様
人の心に響くアピール文でウチコミ!で10回以上も成約しました
兵庫県明石市二見町東二見アパートオーナー山中慶邦様
アパートオーナー山中慶邦様
自分の言葉でPRできるところが画期的、掲載して1ヶ月もしないうちに成約しました
大阪府吹田市千里山西マンションオーナーHN様
マンションオーナーHN様
「大家さんの対応がよかった」物件以外の要因で入居者が決まりました
大阪府大東市寺川マンションオーナー中矢正史様
マンションオーナー中矢正史様
ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!
神奈川県藤沢市白旗アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
入居希望者と直接やり取りをすれば成約率は上がります
東京都国立市西アパートオーナー大久保和治様
アパートオーナー大久保和治様
大家から入居希望者に直接物件提案ができるのは「ウチコミ!」しかない
神奈川県横浜市西区伊勢町アパートオーナー中村維男様
アパートオーナー中村維男様
エージェントのおかげで退去前に次の入居者が決まりました
埼玉県新座市北野アパートオーナー花ケ崎様
アパートオーナー花ケ崎様
「ウチコミ!」は結果が出ているので利用しない訳にはいきません
東京都足立区梅島アパートオーナー井上嵩久様
アパートオーナー井上嵩久様
入居希望者さんの雰囲気が直接伝わってくるので安心でした
神奈川県川崎市麻生区百合丘アパートオーナー村上様
アパートオーナー村上様
ひとつのお部屋への反響から2件成約できました
東京都豊島区西巣鴨マンションオーナー三神佐智子様
マンションオーナー三神様
「ウチコミ!」は大家さんの顔が見えるので、入居希望者はお問い合わせがしやすい
東京都東村山市萩山町マンションオーナー谷口睦美様
マンションオーナー谷口睦美様
実は入居希望者さんからウチコミ!を紹介されたのです
東京都新宿区西早稲田マンションオーナー落合潤也様
マンションオーナー落合潤也様
物件掲載から1週間で成約、反響のはやさに驚きました
東京都練馬区立野町マンションオーナー山田慎一様
マンションオーナー山田慎一様
反響を見て文言やアピールを改善できる、創意工夫が成約につながりました
埼玉県北本市中丸戸建オーナーT.O様
戸建オーナーT.O様
入居者募集で不動産会社に左右されない、直接募集なら機会損失が防げます
千葉県松戸市久保平賀戸建オーナー加藤公章様
戸建オーナー加藤公章様
入居希望者さんの質問に直接答えることが成約への近道だと感じました
埼玉県入間市小谷田アパートオーナー粕谷喜朗様
アパートオーナー粕谷喜朗様
入居希望者へ自分から提案したことがきっかけで成約できました
神奈川県川崎市高津区北見方マンションオーナー長岡大樹様
マンションオーナー長岡大樹様
「内見は自分でやりたいんです!」直接募集の時代に先乗りしています
千葉県千葉市花見川区宮野木台戸建オーナーメイフェア企画清水様
戸建オーナーメイフェア企画清水様
エージェントの協力があったから成約することができました
神奈川県横浜市鶴見区本町通マンションオーナーDY様
マンションオーナーDY様
物件掲載の翌日に内見希望が入りました、大家さんの直接募集がメインになるでしょう
神奈川県小田原市久野アパートオーナー松本俊輔様
アパートオーナー松本俊輔様
広告費を払っても決まらなかったのに、広告費が不要なウチコミ!で成約になリました
千葉県八千代市勝田台南アパートオーナーFT様
アパートオーナーFT様
テレビ東京「WBS」を見ました、賃貸業界を変える画期的な仕組みに共感しました
東京都稲城市平尾アパートオーナー鈴木様
アパートオーナー鈴木様
入居希望者と直接やりとりができることが、人柄がわかって安心できるし成約にもつながる
神奈川県横浜市港北区綱島西アパートオーナー立花様
アパートオーナー立花様
ウチコミ!事務局のサポートで自分で入居者募集ができました
東京都葛飾区立石マンションオーナー夏山様
マンションオーナー夏山様
直接入居希望者から問い合わせがくるのは画期的で良い機能ですね
千葉県鴨川市天津アパートオーナー水谷様
アパートオーナー水谷様
物件撮影や間取り図作成といったウチコミ!のサポートが助かりました
千葉県柏市亀甲台町アパートオーナーY様
アパートオーナーY様
ウチコミ!を通じて管理を任せられるエージェントに出会えました
東京都中野区本町マンションオーナー伊澤様
マンションオーナー伊澤様
自由に書けるコメント欄の内容を工夫して、スムーズな契約ができました
埼玉県所沢市東町マンションオーナーMK様
マンションオーナーMK様
朝メッセージが来て即日契約、ウチコミ!はスピード感があります
東京都中央区勝どきマンションオーナー金森様
マンションオーナー金森様
ウチコミ!は入居希望者の費用負担が少ない、だから登録して1週間で成約しました
マンションオーナー島﨑明広様
マンションオーナー島﨑明広様
入居希望者から直接聞く、自分も直接伝える、新しい賃貸経営を感じました
アパートオーナー瀧澤守様
アパートオーナー瀧澤守様
入居希望者さんの本音を直接聞けるので、リアルなニーズを知ることができる
マンションオーナー高橋様
マンションオーナー高橋様
相場よりも高い家賃ですがウチコミ!で成約になりました
アパートオーナー山口悟史様
アパートオーナー山口悟史様
大家業はサービス業、大家は経営者。商品を良く知り、お客目線にたたないといけない
アパートオーナー小島様
アパートオーナー小島様
空室7部屋のうち6部屋がウチコミ!で成約になりました
オーナー兼エージェント 株式会社ADY山口純子様
オーナー山口純子様
オーナー兼エージェントなので、入居者の方に安心してご契約いただけました
アパートオーナーMN様
アパートオーナーMN様
お部屋リクエストに提案して反響獲得、自ら動くことが空室対策だと実感しました
アパートオーナー小川貴裕様
アパートオーナー小川貴裕様
1年半空室だった部屋が登録後2ヶ月で成約しました
アパートオーナー黒澤隆明様
アパートオーナー黒澤隆明様
これからの空室対策は入居者目線で工夫を重ねるしかありません
マンションオーナー本橋明様
マンションオーナー本橋明様
広告宣伝費なくPRができる、ウチコミ!は物件の魅力を存分に伝えられる
アパートオーナーK.I様
アパートオーナーK.I様
徒歩15分、築22年、1R、3点ユニットの物件に入居が決まりました
アパートオーナ本田様
アパートオーナー本田様
管理会社プラス自らもアピールすることで、物件の露出を増やし成約につなげる
マンションオーナ山川様
マンションオーナー山川様
ウチコミ!は不動産会社と併用して集客できる最高の空室対策です!
マンションオーナ阿部由美様
マンションオーナー阿部由美様
写真やアピールを自ら選べるので型通りではない物件の個性が伝えられる
戸建オーナー山下工務店青木様
戸建オーナー山下工務店青木様
オーナーが入居希望者の期待に応えるには、直接コミュ二ケーションを取ることがカギ
マンションオーナー鈴木直行様
マンションオーナー鈴木直行様
直接入居希望者に物件アピールができる! 細かい所まで自分でチェックしています
マンションオーナー宮本知之様
マンションオーナー宮本知之様
ウチコミ!を通じて問い合わせが3件うち1件が成約、内見後すぐに決まりました
マンションオーナー内本智子様
マンションオーナー内本智子様
ウチコミ!の利点は入居希望者の声が聞けること、なぜなら賃貸経営はサービス業と考えるからです
テラスハウスオーナー谷本真様
テラスハウスオーナー谷本真様
入居希望者と直接やりとりすることで、物件の正しい情報をお伝えできる点が良かった
マンションオーナー山﨑正夫様
マンションオーナー山﨑正夫様
退去が決まりすぐにウチコミ!で募集をし、内装工事前の問い合わせが成約になりました
マンションオーナー浅野潔様
マンションオーナー浅野潔様
不動産会社に依頼すると物件掲載が遅い、この悩みが解消でき速やかに情報を発信できた
マンションオーナー若林様
マンションオーナー若林様
オーナーの顔が見えるということは、入居者にとっても重要な判断材料であると感じました
戸建オーナー関克己様
戸建オーナー関克己様
入居希望者は情報に触れる機会が多いほど良い、だからウチコミ!を利用しました
マンションオーナー早津様
マンションオーナー早津様
無料でホームページが持てて、集客の窓口が広がりました
戸建オーナー畠山雅臣様
戸建オーナー畠山雅臣様
入居者と直接話したからこそ本当のニーズを知ることができた
マンションオーナー柱英治様
マンションオーナー柱英治様
入居者と直接連絡が取れる環境作りが今の時代には大切である
オーナー兼エージェント木澤静雄様
オーナー兼エージェント木澤静雄様
「両手じゃないとやらない」「物件の囲い込み」この現状を変えていかなければならない
マンションオーナー松本様
マンションオーナー松本様
ウチコミ!は内見してすぐ入居申込と決まりやすい印象があります
オーナー今江亜紀子様
オーナー今江亜紀子様
「若い方は無理だからお年寄りになるのでは」二人入居の学生さんに決まりました
マンションオーナー遠藤清様
マンションオーナー遠藤清様
「入居希望者が何を考えているのか?」ウチコミ!ではストレートに理解できます
アパートオーナー諏訪信忠様
アパートオーナー諏訪信忠様
入居希望者からの質問を「コメント」に載せる、情報の伝え方が成約のポイントです
マンションオーナー関田諭様
マンションオーナー関田諭様
内見の段階で入居希望者に会える、ウチコミ!の登場を待っていました
アパートオーナー荒木佳代様
アパートオーナー荒木佳代様
「若い方は厳しい」と言われた築古物件に結婚予定のカップルが入居しました
アパートオーナー杉山様
アパートオーナー杉山様
ウチコミ!に掲載したらすぐにTwitterを見た学生に成約となりました
オーナー比留川豪様
オーナー比留川豪様
ウチコミ!登録後1ヶ月程度で入居者が決まりました
オーナー渋谷孝様
オーナー渋谷孝様
ウチコミ!なら入居希望者のイメージが審査前に雰囲気で伝わってきます
オーナー谷本要様
オーナー谷本要様
今の入居希望者が何を望んでいるのか? 生の声が聞けるのでニーズに応えられる
オーナー清水様
オーナー清水様
ウチコミ!なら他の賃貸物件との差別化や付加価値がつけられる
オーナー川村龍平様
オーナー川村龍平様
ウチコミ!は自主管理の物件でも不動産会社の事情は関係なく募集できる
オーナー佐藤様
オーナー佐藤様
担当不動産会社に仲介手数料家賃1ヵ月分を成約時に支払うだけなのはわかりやすいです