賃貸の空室対策で不動産会社に騙されない為のノウハウ

空室対策について

空室対策という不動産投資におけるリスクでお悩みのオーナー様。こちらのグラフをご覧ください。空室対策としてウチコミ!というプラットフォームの入居希望者及び大家さん会員の登録数推移です。

新規会員登録数の推移反響数の前年比

上記グラフにもある通りウチコミ!の利用者や成約数は日々増えています。ウチコミ!の機能や特徴は別途ご覧いただくとして、まずは大家さんの成功事例をご覧ください。上記グラフの理由がお分かりいただけます。

不動産会社に頼り過ぎた結果・・・

物騒な題名で始まりましたが、インターネットでこの言葉で検索してみると・・・。でるわでるわ…。
試に皆さんもご覧ください。
不動産屋さんに騙されてしまったものが、とにかく沢山出てきます。

pixta_14107931_S

被害に会っている方も、大家さんを長く続けている方でも、昨日今日にサラリーマンで賃貸経営を始めた人までそれこそ、どんな方でも騙されている感じがしますね。
そこで今回のお話しは、騙された事例やその手口、対処法などをお話しして行きたいと思います。

騙された事例1. サラリーマンでアパート経営を始めた方

(騙されてしまった内容や詳細は、若干変えているところがあります。)

af0060001279

キッカケは、営業電話からでした。
「賃貸アパート経営は儲かる。ローンを返しながらも収入が見込め、ローンを返してしまえば、ローン返済分までが自分の収入になり儲かり、将来はその利益だけで生活していけます。」
といううたい文句にのせられて、気が付いたらワンルーム4戸のアパートを購入していたそうです。

物件は、駅から徒歩15分ぐらい。購入した時には4室の内2部屋が空き部屋。
木造2階の築18年程の物件。
家賃は、月42,000円の相場の地域。つまり、満室なら月168,000円です。

しかし、購入するまでは不動産屋さんはとても親切に、沢山の手続きをしてくれましたが引渡しが終わると、連絡さえ取れなくなりました。
賃貸アパートの方はどうなっているかと言うと、空き住戸が一向に埋まりません。

実は、ローンの支払いは月々12万円程。全てが埋まれば、お察しの通り4万円以上収入が利益になりそうな計算ができる物件ですが・・・。
現在の状況だと、毎月利益はなく4万円程の赤字です。

4万円の赤字、1年にすると48万円にもなります。
話はこれだけではおわりません。入居していた2戸の住宅も程なく退去して行きました。
これは、大変な事です。結局、この賃貸アパートは1部屋新規で入居しただけで、このまま約1年この状態が続きました。

更に、退去者が出れば「お部屋の手直し」や「クリーニング」で費用がかかり、大家さんはノイローゼに・・・。
勉強不足だと言ってしまえばそれまでですが、得てしてこの手の騙された話と言うのは、こんな距離感で聞いていますと「バカだな〜」なんて言葉で済ませてしまいますが、明日は我が身なんです。

結局、このサラリーマン大家さんは、親兄弟からお金を借りて、ローンを完済したそうです。
「売ればいいじゃないか」という声も聞こえてきますが、売ろうと試みたそうですが、半年経っても何の反応も無く、買い取ってくれる業者さんにも、半値以下の査定しか貰えなかったそうです。

では、この事例。なにがいけなかったのでしょうか? どうしないといけなかったのでしょうか?
その辺りの話から、次回はお話しして行きます。

不動産会社に依存することを注意したニュース

最近はNHKでも不動産業界を取り上げたニュースを目にします。物件情報の囲い込みからサブリース問題など社会問題になっています。

これらに共通することは、賃貸経営は大家さん自身の意思で行わないといけないということです。自社の利益を追求することと物件を所有しているオーナーの利益が相反することもあります。大家さん主体で取り組まないと大家さん自身の利益にならない状況となることもありえます。

物件購入その後に。これからの空室対策は自分で行動する時代です

20160601

2016年6月1日の日本経済新聞にて驚くべく記事がありました。アパートの空室率が急上昇しているというものです。図説にもある通り、グラフが急激に悪化しています。相続税対策としてアパート建築が増加したため供給過剰となり空室が増えています。新築の供給過剰、不動産会社任せの賃貸募集、その先にあるのは空室率の上昇です。この未曾有の賃貸業界においていつまで人任せの競争力のない賃貸経営を続けるのか? そのことに危機感を抱いているオーナー様は既に自ら動き始めています。

再び人が集まる物件にするには、空室対策解消方法を紹介

賃貸物件のオーナーにとって空室対策は最も重要な課題の一つです。空室が増える、あるいは空室が存在する期間が長くなれば、それだけ収支計画が圧迫されることになります。今回は空室対策についていくつかご紹介いたします。

インターネット環境を整える
全国賃貸住宅新聞が実施した2018年の調査で、「この設備があれば周辺相場よりも家賃が高くても決まる」という設備ランキングの1位を獲得したのが「インターネット無料」だったそうです(単身者向け・ファミリー向け共に1位)。スマホや、タブレット、ゲーム機の普及が影響しているんですね。
入居者にフリーでインターネットを楽しんでもらうためにはオーナーが回線使用料を負担する必要がありますが、家賃を上げることで対応できます(ただし、すでに入居している人の家賃をどうするのかを考えなければなりません)。インターネットを導入する際は、回線の速度と容量に注意しましょう。インターネット無料に惹かれて入居してくる人は、ネットのヘビーユーザーである可能性が高いと言えます。ネットが快適に使えないとクレームが発生する場合があります。回線速度が出ない場合は事前に速度を通知したり、入居者がお金を払えばアップグレードできる回線を選んでおいたりすれば、クレームを減らすことができます。
賃料を下げる、フリーレント期間を設ける
家賃を下げたり、フリーレント期間を儲けたりするのも手です。入居者は周りの物件と比較することが多いので、賃料設定はダイレクトに人気に影響すると考えられます。最近では賃貸物件のポータルサイトがありますので、同程度の物件がどのような賃料設定になっているかはすぐに調べられます。ただし、ネットでわかるのは「現在空室になっている物件」の情報でしかないので、実際に賃料設定をどうするかは慎重に検討する必要があります。
クリーニング、外壁塗装などのリニューアル
内覧する人はけっこういるのになかなか入居が決まらないという場合は、ネットなどに紹介している写真が古くなって、実際に見たら物件が劣化していることが考えられます。部屋のクリーニングをきちんと行うことはもちろん、写真を新しいものに替えて現状を正確に伝えるようにしましょう。また、室内はきれいにリニューアルしているのに、外装はボロボロという賃貸物件も見受けられます。自分の物件が〝商品〟として魅力を保てているか、定期的にチェックしたいものです。例えば外壁塗装をリニューアルすれば、それだけで物件の魅力をアップさせることも可能です。
ペット可や楽器可など、条件を拡大する
例えばペット不可だった物件をペット可にすれば、それだけ想定される入居者の範囲が広がります。ただし、すでに入居している人の同意が必要になるでしょう。また、ペットが粗相をすることを想定した内装にしたり、防音設備を強化する必要も出て来ます。
リノベーション
部分的なリニューアルでは効果が見られないほど劣化が進んだ場合などは、思い切ってリノベーション工事を行うことで物件の魅力を再生する方法が考えられます。

空室対策の解消とは〝直接募集〟をすることです

通常は不動産会社に依頼して入居者募集をします。この場合の欠点は「不動産会社が紹介しやすいか否か」で入居希望者に情報伝達が決まってしまうことです。また、「広告費(AD)」の金額にも影響されます。だからこそ、空室対策には〝直接募集〟という新しい賃貸募集を提案します。募集を賃貸オーナー自ら実施するので、情報の間違いもありません。おとり広告も発生しないので、入居希望者にとってもメリットが多い募集形態です。

この新しい市場を活かしている賃貸オーナー様の成功事例はこちらをご覧ください。まだブルーオーシャンともいえるこの市場には競争相手の物件はまだまだ不足しています。対して〝借りたい〟という入居希望者は約2万人。借りたいけれども物件に出会えない、という人が多く存在しています。この新しい市場にどのように取り組むかで今後の賃貸経営は大きく変わります。もちろん今までの市場でいいという方はそのまま続けてください。

空室対策サイト「ウチコミ!」の詳しい説明はこちら

bnr_owner5

ウチコミ!で成約した大家さんのインタビューを紹介

千葉県松戸市小金きよしケ丘アパートオーナー伊東様
アパートオーナー伊東様
すごく先進的! これからは大家さんの直接募集が当たり前になる
千葉県船橋市新高根戸建てオーナー三山様
船橋市新高根戸建オーナー三山様
ウチコミ!は「広告費を増やす」「家賃を下げる」ではない、大家自身が工夫できる
大阪府大阪市東淀川区東淡路マンションオーナー湊様
マンションオーナー湊様
入居者さんとの直接のやりとりは仲介業者さん経由よりも信頼関係が築ける
東京都小平市小川西町マンションオーナーアユカワ様
マンションオーナーアユカワ様
客付の工夫は内見者の生の声、入居者と直接つながることができるウチコミ!はピッタリです
大阪府高槻市城南町マンションオーナー田中様
マンションオーナー田中様
ウチコミ!では安い物件ではなく、自分に合ったお部屋を探している方もいます
千葉県松戸市金ケ作アパートオーナー阿部様
アパートオーナー阿部様
ウチコミ!を利用すると募集費用が安くなるし、入居者さんも仲介手数料が無料で助かります
神奈川県海老名市杉久保南マンションオーナー柳田様
マンションオーナー柳田様
「他の部屋を紹介できる」スムーズなやりとりが可能なチャットが魅力
東京都国分寺市東元町アパートオーナー蔭山様
アパートオーナー蔭山様
チャットの文章だけでも入居希望者さんの物件への本気度が伝わってきます
京都府京都市左京区吉田神楽岡町マンションオーナー藤村様
マンションオーナー藤村様
競合が多い京都市内のワンルームマンションがウチコミ!で成約しました
東京都北区岩淵町アパートオーナー菱田様
アパートオーナー菱田様
お部屋リクエストは情報が細かいので入居希望者に合わせた具体的な物件提案ができます
埼玉県蓮田市アパートオーナーI様
アパートオーナーI様
管理会社経由では内見までだった方が、ウチコミ!で成約となりました
埼玉県越谷市下間久里マンションオーナー荒井様
マンションオーナー荒井様
集客率が不動産会社さんに左右されず、自分で集客できるウチコミ!があれば十分です
東京都あきる野市横沢戸建オーナー橋本様
戸建オーナー橋本様
プロのカメラマンが撮った写真のおかげで成約することができました
大阪府高槻市明野町アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
「やっぱりウチコミ!なら反響があるんだな」という確信を持てました
東京都府中市南町アパートオーナー宮崎様
アパートオーナー宮崎様
ウチコミ!で自分で入居者募集をしたら、6ヶ月間の空室が1週間で決まりました
埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東マンションオーナー遠藤様
マンションオーナー遠藤様
人の心に響くアピール文でウチコミ!で10回以上も成約しました
兵庫県明石市二見町東二見アパートオーナー山中慶邦様
アパートオーナー山中慶邦様
自分の言葉でPRできるところが画期的、掲載して1ヶ月もしないうちに成約しました
大阪府吹田市千里山西マンションオーナーHN様
マンションオーナーHN様
「大家さんの対応がよかった」物件以外の要因で入居者が決まりました
大阪府大東市寺川マンションオーナー中矢正史様
マンションオーナー中矢正史様
ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!
神奈川県藤沢市白旗アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
入居希望者と直接やり取りをすれば成約率は上がります
東京都国立市西アパートオーナー大久保和治様
アパートオーナー大久保和治様
大家から入居希望者に直接物件提案ができるのは「ウチコミ!」しかない
神奈川県横浜市西区伊勢町アパートオーナー中村維男様
アパートオーナー中村維男様
エージェントのおかげで退去前に次の入居者が決まりました
埼玉県新座市北野アパートオーナー花ケ崎様
アパートオーナー花ケ崎様
「ウチコミ!」は結果が出ているので利用しない訳にはいきません
東京都足立区梅島アパートオーナー井上嵩久様
アパートオーナー井上嵩久様
入居希望者さんの雰囲気が直接伝わってくるので安心でした
神奈川県川崎市麻生区百合丘アパートオーナー村上様
アパートオーナー村上様
ひとつのお部屋への反響から2件成約できました
東京都豊島区西巣鴨マンションオーナー三神佐智子様
マンションオーナー三神様
「ウチコミ!」は大家さんの顔が見えるので、入居希望者はお問い合わせがしやすい
東京都東村山市萩山町マンションオーナー谷口睦美様
マンションオーナー谷口睦美様
実は入居希望者さんからウチコミ!を紹介されたのです
東京都新宿区西早稲田マンションオーナー落合潤也様
マンションオーナー落合潤也様
物件掲載から1週間で成約、反響のはやさに驚きました
東京都練馬区立野町マンションオーナー山田慎一様
マンションオーナー山田慎一様
反響を見て文言やアピールを改善できる、創意工夫が成約につながりました
埼玉県北本市中丸戸建オーナーT.O様
戸建オーナーT.O様
入居者募集で不動産会社に左右されない、直接募集なら機会損失が防げます
千葉県松戸市久保平賀戸建オーナー加藤公章様
戸建オーナー加藤公章様
入居希望者さんの質問に直接答えることが成約への近道だと感じました
埼玉県入間市小谷田アパートオーナー粕谷喜朗様
アパートオーナー粕谷喜朗様
入居希望者へ自分から提案したことがきっかけで成約できました
神奈川県川崎市高津区北見方マンションオーナー長岡大樹様
マンションオーナー長岡大樹様
「内見は自分でやりたいんです!」直接募集の時代に先乗りしています
千葉県千葉市花見川区宮野木台戸建オーナーメイフェア企画清水様
戸建オーナーメイフェア企画清水様
エージェントの協力があったから成約することができました
神奈川県横浜市鶴見区本町通マンションオーナーDY様
マンションオーナーDY様
物件掲載の翌日に内見希望が入りました、大家さんの直接募集がメインになるでしょう
神奈川県小田原市久野アパートオーナー松本俊輔様
アパートオーナー松本俊輔様
広告費を払っても決まらなかったのに、広告費が不要なウチコミ!で成約になリました
千葉県八千代市勝田台南アパートオーナーFT様
アパートオーナーFT様
テレビ東京「WBS」を見ました、賃貸業界を変える画期的な仕組みに共感しました
東京都稲城市平尾アパートオーナー鈴木様
アパートオーナー鈴木様
入居希望者と直接やりとりができることが、人柄がわかって安心できるし成約にもつながる
神奈川県横浜市港北区綱島西アパートオーナー立花様
アパートオーナー立花様
ウチコミ!事務局のサポートで自分で入居者募集ができました
東京都葛飾区立石マンションオーナー夏山様
マンションオーナー夏山様
直接入居希望者から問い合わせがくるのは画期的で良い機能ですね
千葉県鴨川市天津アパートオーナー水谷様
アパートオーナー水谷様
物件撮影や間取り図作成といったウチコミ!のサポートが助かりました
千葉県柏市亀甲台町アパートオーナーY様
アパートオーナーY様
ウチコミ!を通じて管理を任せられるエージェントに出会えました
東京都中野区本町マンションオーナー伊澤様
マンションオーナー伊澤様
自由に書けるコメント欄の内容を工夫して、スムーズな契約ができました
埼玉県所沢市東町マンションオーナーMK様
マンションオーナーMK様
朝メッセージが来て即日契約、ウチコミ!はスピード感があります
東京都中央区勝どきマンションオーナー金森様
マンションオーナー金森様
ウチコミ!は入居希望者の費用負担が少ない、だから登録して1週間で成約しました
マンションオーナー島﨑明広様
マンションオーナー島﨑明広様
入居希望者から直接聞く、自分も直接伝える、新しい賃貸経営を感じました
アパートオーナー瀧澤守様
アパートオーナー瀧澤守様
入居希望者さんの本音を直接聞けるので、リアルなニーズを知ることができる
マンションオーナー高橋様
マンションオーナー高橋様
相場よりも高い家賃ですがウチコミ!で成約になりました
アパートオーナー山口悟史様
アパートオーナー山口悟史様
大家業はサービス業、大家は経営者。商品を良く知り、お客目線にたたないといけない
アパートオーナー小島様
アパートオーナー小島様
空室7部屋のうち6部屋がウチコミ!で成約になりました
オーナー兼エージェント 株式会社ADY山口純子様
オーナー山口純子様
オーナー兼エージェントなので、入居者の方に安心してご契約いただけました
アパートオーナーMN様
アパートオーナーMN様
お部屋リクエストに提案して反響獲得、自ら動くことが空室対策だと実感しました
アパートオーナー小川貴裕様
アパートオーナー小川貴裕様
1年半空室だった部屋が登録後2ヶ月で成約しました
アパートオーナー黒澤隆明様
アパートオーナー黒澤隆明様
これからの空室対策は入居者目線で工夫を重ねるしかありません
マンションオーナー本橋明様
マンションオーナー本橋明様
広告宣伝費なくPRができる、ウチコミ!は物件の魅力を存分に伝えられる
アパートオーナーK.I様
アパートオーナーK.I様
徒歩15分、築22年、1R、3点ユニットの物件に入居が決まりました
アパートオーナ本田様
アパートオーナー本田様
管理会社プラス自らもアピールすることで、物件の露出を増やし成約につなげる
マンションオーナ山川様
マンションオーナー山川様
ウチコミ!は不動産会社と併用して集客できる最高の空室対策です!
マンションオーナ阿部由美様
マンションオーナー阿部由美様
写真やアピールを自ら選べるので型通りではない物件の個性が伝えられる
戸建オーナー山下工務店青木様
戸建オーナー山下工務店青木様
オーナーが入居希望者の期待に応えるには、直接コミュ二ケーションを取ることがカギ
マンションオーナー鈴木直行様
マンションオーナー鈴木直行様
直接入居希望者に物件アピールができる! 細かい所まで自分でチェックしています
マンションオーナー宮本知之様
マンションオーナー宮本知之様
ウチコミ!を通じて問い合わせが3件うち1件が成約、内見後すぐに決まりました
マンションオーナー内本智子様
マンションオーナー内本智子様
ウチコミ!の利点は入居希望者の声が聞けること、なぜなら賃貸経営はサービス業と考えるからです
テラスハウスオーナー谷本真様
テラスハウスオーナー谷本真様
入居希望者と直接やりとりすることで、物件の正しい情報をお伝えできる点が良かった
マンションオーナー山﨑正夫様
マンションオーナー山﨑正夫様
退去が決まりすぐにウチコミ!で募集をし、内装工事前の問い合わせが成約になりました
マンションオーナー浅野潔様
マンションオーナー浅野潔様
不動産会社に依頼すると物件掲載が遅い、この悩みが解消でき速やかに情報を発信できた
マンションオーナー若林様
マンションオーナー若林様
オーナーの顔が見えるということは、入居者にとっても重要な判断材料であると感じました
戸建オーナー関克己様
戸建オーナー関克己様
入居希望者は情報に触れる機会が多いほど良い、だからウチコミ!を利用しました
マンションオーナー早津様
マンションオーナー早津様
無料でホームページが持てて、集客の窓口が広がりました
戸建オーナー畠山雅臣様
戸建オーナー畠山雅臣様
入居者と直接話したからこそ本当のニーズを知ることができた
マンションオーナー柱英治様
マンションオーナー柱英治様
入居者と直接連絡が取れる環境作りが今の時代には大切である
オーナー兼エージェント木澤静雄様
オーナー兼エージェント木澤静雄様
「両手じゃないとやらない」「物件の囲い込み」この現状を変えていかなければならない
マンションオーナー松本様
マンションオーナー松本様
ウチコミ!は内見してすぐ入居申込と決まりやすい印象があります
オーナー今江亜紀子様
オーナー今江亜紀子様
「若い方は無理だからお年寄りになるのでは」二人入居の学生さんに決まりました
マンションオーナー遠藤清様
マンションオーナー遠藤清様
「入居希望者が何を考えているのか?」ウチコミ!ではストレートに理解できます
アパートオーナー諏訪信忠様
アパートオーナー諏訪信忠様
入居希望者からの質問を「コメント」に載せる、情報の伝え方が成約のポイントです
マンションオーナー関田諭様
マンションオーナー関田諭様
内見の段階で入居希望者に会える、ウチコミ!の登場を待っていました
アパートオーナー荒木佳代様
アパートオーナー荒木佳代様
「若い方は厳しい」と言われた築古物件に結婚予定のカップルが入居しました
アパートオーナー杉山様
アパートオーナー杉山様
ウチコミ!に掲載したらすぐにTwitterを見た学生に成約となりました
オーナー比留川豪様
オーナー比留川豪様
ウチコミ!登録後1ヶ月程度で入居者が決まりました
オーナー渋谷孝様
オーナー渋谷孝様
ウチコミ!なら入居希望者のイメージが審査前に雰囲気で伝わってきます
オーナー谷本要様
オーナー谷本要様
今の入居希望者が何を望んでいるのか? 生の声が聞けるのでニーズに応えられる
オーナー清水様
オーナー清水様
ウチコミ!なら他の賃貸物件との差別化や付加価値がつけられる
オーナー川村龍平様
オーナー川村龍平様
ウチコミ!は自主管理の物件でも不動産会社の事情は関係なく募集できる
オーナー佐藤様
オーナー佐藤様
担当不動産会社に仲介手数料家賃1ヵ月分を成約時に支払うだけなのはわかりやすいです
ウチコミ!編集部
今後の賃貸業界について
ブログをご覧いただきありがとうございます。賃貸業界はかつては物件を所有している貸主の方が意向が大きかったのですが、最近は借りる側にイニシアチブが移っています。そのため入居希望者に近い客付の不動産会社の影響が強く、以前にはなかった広告費も一般的になりました。それが物件の囲い込みに繋がり、借りたい物件に出会えない状況が生まれています。物件の囲い込みによる機会損失は入居希望者にとっても賃貸オーナーにとってもいいことはありません。このまま続くことは不動産業界の衰退にもなると危機感を抱いています。適正な取引環境の実現が必要であると考えています。