定期借地権が生まれた理由

【定期借地権|借地権の変遷と原状】

 

現在の借地権は定期借地権を除いてあまり積極的に利用されているとはいえません。借地の話をされても「ピン」とこない方が多いのではないでしょうか。

 

もともとの借地権の発生原因は、現実的な問題の解決の為に生まれたものです。明治時代には、建物を守る(有効に活用する)法律が存在していました。大正時代には「借地」に関する原始的な法律は存在していましたが、理念的な事に留まり実効がありませんでした。

この時代は、日本はまだまだ貧しい国で、一般の国民は土地を借りるか建物を借りる以外の選択余地もありません。土地を買いたくても「銀行の住宅ローン」は存在せず、1個人が土地を買う意味は無い世の中でした。そのような中で、当時の一般の人たちは借地や借家で生活していました。

 

しかし、地主や土地所有者との力関係は隔絶していた為、強引な退去を迫られるような事件も各地で頻発します。借地法は、そのような中で何度も改正されながら、徐々に今の「借り手側を保護」する色合いが強められていきます。

昭和16年の時点で改正された内容は、

  • 借地権の更新時期に地主が更新を拒絶するためには「正当な事由」が必要になった。
  • 地主に「正当な事由」が無いのに更新を拒んでいる場合には、従前の契約内容と同一の内容での「法定更新」が認められるようになった。

 

この二つの改正により、借地権の借主は住みたい限り住み続けられるようになると同時に、地主は借地権のとちを取り戻すことが徐々に困難になってきました。

 

昭和41年の時点での改正内容は

 

  • 借地権の「譲渡・転貸・増改築・建替え」の際に、地主の承諾が受けられない時は、裁判所に申し出る事で地主の承諾に代わる許可を裁判所が与える事が出来る事。
  • 地代(借地の賃料)の増額請求についても、地主と借地人の協議が整わない場合、借地人が「相当と思われる金額」を「法務局に供託」していれば、債務不履行(賃料の滞納)と見ない「裁判の判決」がでる。

 

この2つの改正などにより、借地権は半永久的に地主に返還されない色合いが濃く出てきます。そんな中で、平成に入ってから「定期借地権」などの地主への返還が原則の借地権が誕生してきました。

 

【借地権の問題点など】

 

これまでのお話しで、借地権の大体の内容は理解いただけたと思います。現在存在する借地権のほとんどが、昔からの借地権です。いわゆる旧借地権と呼ばれています。

 

この旧借地権は、平成4年に施行された「借地借家法」以前に設定されたものの事を言います。この旧借地権は、ここまで説明してきた通りの「借主に有利な」保護された借地権ですので、現在でも状況を変えて行くのは非常に難しいものです。

 

ただ、借地権にもいくつか問題があります。

 

1 銀行の融資が受けづらい。(実質的にはほぼ無理です)

 

現在の銀行の融資(ローン)などは、必ず「土地と建物」両方に同時に抵当権を設定します。この為、借地権は土地は地主の物で「借地権の登記」自体がされている物は非常に稀です。銀行側としては、時間と共に価値が下がり続ける建物だけの抵当権設定では、融資を許可しません。

 

抵当権とは・・・銀行などが建築資金などの融資の担保(保険的に)として、不測の事態に備える為に行う登記です。

 

この登記があれば、融資を受けた人に何かあっても、融資金の回収の担保になります。また、建物を解体して新築を建てる資金を借りようとしても、建物が完成するまで「担保」に取る建物すら現実には存在しない事になり、担保がない状態も生まれます。金融機関としては、融資が難しくなりますね。借地権での建て替えをしようとすれば、現金を用意しなければいけなくなります。

 

2 建替えの際や契約更新の際に、承諾料や更新料を請求される。

 

地主としては建替えを承諾すれば、建物の寿命が飛躍的に伸びる為、借地権の期間も伸びます。また、更新を承諾しても20〜30年は期間が延びます。当然の結果として、昔から「慣習的」ではありますが「承諾料・更新料」を請求される流れはあります。実際の裁判の判例でも、高額すぎるなどの事情でもない限り容認されます。

 

結局、更新・建替えの度にこのような「まとまった金銭」が必要になるという事です。

 

3 これはバブルのころからの話ですが、東京は借地権が非常に多く残っています。

 

借地権と言うのは、ここまで話した通りの強い保護を受けている上、販売した際の取り分も決められています。住宅地で言えば「地主4:借地権者6」です。つまり、3000万円で売れたとした場合「地主:1200万円・借地権者:1800万円」という内容になります。この為、現在の「借地権者と地主」の間は、良好ではない事のほうが多いです。

 

そこを狙って「地上げ」「再開発」などがたくさん起きています。つまり、安心して住んでいられない事や住環境が激変しやすい。という側面があります。

 

■非常に不安定な権利です

 

以上のように、欠点のも幾つか見えてきます。簡単に行ってしまえば、地面と建物の権利者が別々で、それぞれが一定の制限を受ける権利でしかありません。「非常に不安定な権利」なわけです。

 

地主さんにしてみれば、固定資産税などは負担しているのに自分で使う事が出来ず、いつ自分が使えるかも全くわかりません。 地代(賃料)の値上げを請求してもうまくいくとはかぎりません。借地権の方にとっても、建物すら自由に改築・建替えが出来ない上、銀行の融資も難しい。自分の子供たちに資産を残すにも、問題はたくさんある。どちらから見ても、ストレスが溜まる状況があります。

 

解決はには、問題が多すぎる上「地主・借地人」の間に長年の感情的な問題が起きているケースも多いようです。どちらにしても、現状を変えたい場合は「第三者の専門家」に間に入ってもらう以外ないでしょう。

 

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