「瑕疵担保責任」の責任範囲と期間

今回は、瑕疵担保責任の事例などをご紹介しながら、より実践的なお話をしたいと思います。

事例1

○ 土地付き中古住宅(戸建て) を購入する時

瑕疵担保責任 が適用される範囲は意外と多くなく、通常の場合
下記の内容がその殆どです。

雨漏り・シロアリ・建物の重要な構造部分の欠陥や腐食・境界の不備・土地に埋まっていた埋設物 など・・・

基本的に建物に関しては、上記以外の殆どの部分 瑕疵担保責任の対象外 となります。 通常、物件の引渡を受けるまでの間に、売主・買主 立ち会いの上で 現地で物件の最終確認 を行います。
その確認作業の上で引渡が行われますから、上記の瑕疵担保責任 については この時点では、説明された内容以外はわかりません。
耐久消費財の部分(ドア・床・壁・窓・建具等)については、本来 瑕疵担保責任の対象外 である上、更に双方が確認済みとなりますので 問題なく取引が 成立・完了した事とみなされます。
瑕疵担保責任自体 隠れた欠陥ですから、引渡の日から一定の期間内 売主は 担保責任 を のがれる事は出来なくなっています。

瑕疵担保責任の請求が出来る場合・・・・

★ 引渡直後から・・・・水道が使用できない、排水が詰まっている、給湯器が壊れている、等の、明らかに使用できない状態のまま渡されたと思われるケース

★ 瑕疵担保責任の期間内に・・・・・シロアリが発見された建物の床が腐っているのを発見した、雨漏りを発見した等のケース

★ 契約段階や現地での確認の際、説明された内容と違う状態の発見・・・
例) 雨漏りは過去になかった話だったのに、調べてみると過去から続いていた形跡があった。
上記と同様に、シロアリの被害が発見された。
土地の中に、聞いていない廃棄物や池・井戸等が発見された。

一部、悪質な感じがする物も含まれていますが、上記の様な内容は責任追及出来ます。但し、注意点もあります。
瑕疵担保責任の場合、自分だけが調査納得しただけでは 相手側に請求する事はできません。
発見したら、相手も立ち会わせないといけません。

更に、ここが一番注意しなければいけないのですが、瑕疵担保責任 は「説明を受けている案件」 については、責任追及できない と言う事です。
どうゆう事かと言いますと・・・・例えば

引渡の前に 「過去に雨漏りがありましたけど、改修して現在はありません。」
等の話をされて、買主さんも「わかりました。」 ・・・・
そのまま何事もなく 引渡が完了。こんな事は、通常良く見ます。

しかし、法律上では 買主さんが雨漏りの事実を知っている
その上で 了解して取引を完了させた と見るわけです。
更に 瑕疵担保責任 とは、隠れた(隠された)欠陥ですから、買主さんが知っている事で既に 瑕疵 ですらなくなってしまいます。

この様な 恐ろしい一面 がありますから、立ち会い確認 や物件状況報告書 などの書面や、打合せはおろそかにしない様にしてください。
基本的に中古物件は、前に使用していた方の使い方で残された寿命が 物件ごとに全然違います。
また、推測も困難です。
そこも十分に加味して考えてください。

皆さんに覚えておいていただきたい事は、「物件状況報告書や付帯設備確認書」 などの書類を、確実に作成して証拠となる物を残しておく。と言う事です。
「言った 言わない」 では解決すら難しくしてしまいます。

次回は、新築住宅と土地についての 瑕疵担保責任 のお話を続けたいと思います。


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