仲介手数料

物件を購入、売却または賃貸借契約をするときに、売主あるいは貸主と買主あるいは借主の間に入った不動産仲介業者に支払う手数料のことです。

賃貸借の場合
賃貸借の場合、仲介手数料は宅地建物取引業法により上限金額が賃料の1カ月分(税別)と定められています。仲介手数料は必ずしも借主だけが負担する必要はなく、貸主と借主がそれぞれ折半、もしくは貸主がすべてを負担する場合もあります。
近年、不動産仲介業者は、貸主から広告費として仲介手数料以外の報酬を得ることが一般的になっており、貸主の負担が増えている傾向にあります。
不動産売買の場合
不動産売買の場合、仲介手数料の上限は3%(税別)+6万円です。6万円というのが中途半端に感じますが、実は仲介手数料は売買代金を金額ごとに区分して計算しているために出てくる数字です。
売買代金が200万円以下の仲介手数料は取引金額の5%以内となります。つまり最大10万円です。200万円超〜400万円以下は取引金額の4%以内、最大8万円です。
400万円超の金額は最大3%です。
売買金額が3000万円の場合に支払う仲介手数料の最大金額は、このうちの200万円分が10万円、200万〜400万の200万円分が8万円、残りの2600万円分が78万円となり、合計で96万円となります。つまり3000万×3%+6万円に相当します。
なお、買主と売主双方から仲介手数料を得ることを両手取引といいます。不動産会社は利益を最大化するためにこの両手取引を得られる状況を作る傾向にあります。
仲介手数料不要の賃貸物件
近年、「仲介手数料不要」という賃貸物件が見受けられます。
賃貸借契約を結ぶことができるのは、宅地建物取引業の免許を持つ者ですが、この免許がなくても賃貸借契約を結ぶことができる人がいます。それが、物件のオーナー、いわゆる大家さんです。賃貸物件の多くは、大家さんが不動産仲介業者に依頼をして借主を探して契約してもらうため、仲介手数料が発生することになります。
つまり、大家さんと直接賃貸借契約を結ぶことができれば、不動産仲介業者が不在となるため、仲介手数料を支払う必要はなくなります。しかし、大家さんは賃貸借契約に詳しくない場合が多いため、トラブルを避けるためにも不動産仲介業者に依頼をしているケースが圧倒的に多くなります。 また、不動産会社が大家さんから仲介手数料、もしくは広告費を受けとることができる仲介のケースでは入居者の仲介手数料を無料にすることもあります。
敷金・礼金
賃貸借契約をする場合に、仲介手数料と一緒に支払うことが多いお金が敷金と礼金です。
敷金とは、借主が居住している間に傷めた壁や畳、フローリングなどの修繕費をあらかじめ貸主に預けておく費用です。あるいは、家賃を支払えなかった場合の担保金ともなります。
礼金とは、借主がオーナーに支払うお礼のお金です。礼金は、戦後、東京から始まったともいわれ、礼金自体がない地域もあります。敷金・礼金は、いずれも0円という場合もあれば、それぞれ2カ月分を必要とする場合もあり、物件によってさまざまです。

仲介手数料と上限張り付き現象

仲介手数料はあくまで「上限」なのだが…
仲介手数料とは、物件を購入・売却または賃貸借契約をするときに、間に入った不動産仲介業者に支払う手数料のことです。
仲介手数料には上限が決められています。賃貸借の場合は上限金額が賃料の1.08倍(賃料額に1は消費税を含まない)。居住用の建物については依頼者の一方から受領する報酬の上限は賃料の1ヶ月分の0.54倍が上限です。
不動産売買(媒介)の場合は、
  • 200万円以下の部分…5.4%
  • 200万円を超え400万円以下の部分…4.32%+2万円
  • 400万円を超える部分…3.24%+6万円
代理の場合はこの2倍となります。
これを超過する手数料は原則として宅建業法違反であり、行政処分の対象となります。
これらの額はあくまで上限なのですから、業者ごとにその範囲で自由に設定して良いのです。しかし、実際には「上限張り付き現象」が起こっていました。業界全体で「上限」を設定し、それが「標準」であるかのようになっていたのです。
不動産業者からやる気を奪う「暗黙のカルテル」
市場メカニズムには「競合他社よりコストを下げないと競争に負ける」という面があります。しかし、価格競争もお互いの首を絞め合うことになるのでしたくない。それで「同業者間で価格を下げないように約束しよう」という発想が生まれます。いわゆるカルテル(価格協定)です。これは独占禁止法で禁止されています。では、仲介手数料はどうか。実は明確に協議して「こうしよう」と決めたわけではないので、違法にはならないのです。しかし、これは不動産業者からは「より良い商品やサービスの提供に対する努力やモチベーション」が奪われることを意味します。そして借主である一般ユーザーにしてみれば、もっと安い仲介手数料で借りられたかもしれないのにその機会を封じられているという、「ソフト詐欺」のような状態になっていたのです。一般ユーザーは不動産取引に不慣れなので、上限金額を「標準」と考えて、下げることが禁止されているかのように捉えてしまっていたのです。
しかし、最近ではこの「上限張り付き」を打破する動きが出て、ようやく市場メカニズムが機能するようになっています。大手不動産がこの慣行を打破するなど、「上限張り付き」ではない仲介手数料も見られるようになってきました。
(参考:みずほ中央法律事務所ホームページ)
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