区画整理地を活用する

土地が生まれ変わる区画整理
土地区画整理事業とは、「道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業」のことを言います(国土交通省ホームページより)。例えば市街地であれば、道路が狭かったり、形が悪くて使いづらい土地を整理します。そうすることによって使いやすい土地に変え、住みやすい市街地を実現するわけです。 区画整理を行う者のことを土地区画整理法に基づき「施行者」と呼びます。
〈施行者になれる者〉
  1. 個人 2.土地区画整理組合 3.都道府県・市町村 4.国土交通大臣 5.都市基盤整備公団や地域振興整備公団、地方住宅供給公社のほか、土地区画整理事業を行うために必要な資力・信用・技術的能力を有する者で一定の条件に合うもの
土地区画整理事業地内において新たに生まれる整形された土地のことを保留地と言います。保留地は価格が相場よりも安い場合が多く、区画整理されているため住みやすい(整形すると面積は減るが土地の価値は上がる)という特徴があります。また、土地区画整理組合から直接購入することになるので、仲介手数料もかかりません。このため購入希望者が多くなり、抽選になることもあります。
保留地と仮換地
区画整理の工事中、従前の土地(区画整理前の該当住所。従前地)の代わりに使用できる土地(ほぼ同じ場所に換地されることもある)のことを仮換地と言います。仮換地は従前地と同様に使用収益することができます(従前地は使用収益できません)。仮換地は最終的な換地処分(正式に土地の交換が完了すること)の公告がなされるときまで使用することが可能です。
保留地は通常、土地区画整理組合が保有し、売却することで土地区画整理事業の費用に充てます。保留地には従前の土地は存在しないため、整理によって発生した土地の不均衡を考慮する必要はありません(ただし転売はできません)。
仮換地が発生するのは、土地区画整理事業を完了するのに時間がかかるためです(登記上の扱いは従前地となります)。換地が終われば資産価値が上がることが予想されるので、仮換地を売却前提で購入することもあります。
ただし、仮換地は従前地の面積に基づいて交換が行われるため、換地にあたってはどうしても不均衡が生じます。これは清算金によって均衡が保たれるようになっています。清算金は土地区画整理事業が完了するまで精算されませんので、購入に当たっては金銭を徴収される場合があることに留意する必要があります。
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