合意更新

合意更新とは、借家契約において、借主と貸主双方の合意によって契約を更新することです。

更新料
借家の賃貸借契約をする場合、あらかじめ契約期間を決められています。更新料とは、その契約が満了する際、そのままその物件に住み続ける場合に支払う費用のことです。更新料は、契約時にその金額を決められており、関東では2年ごとに家賃の1カ月分としているところが多くありますが、地域や物件によってその金額はさまざまです。更新料は、法律で定められたものではなく、更新料の必要がない物件もあります。
普通借家契約と定期借家契約
借家契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約は、一般的な賃貸借契約のことです。契約期間は1年以上で設定され、上限はありません。多くの賃貸物件では契約期間を2年としています。普通借家契約の場合は、借主と貸主との合意によって契約を更新できます。
普通借家契約に対して、契約期限の満了時、基本的に更新ができない契約を定期借家契約といいます。契約が満了したら入居者は必ず退去することとなります。しかし、定期借家契約についても借主と貸主の合意があれば再契約をすることができます。再契約をする際に更新料は必要ありませんが、再契約料、敷金や礼金、仲介手数料などが必要となる場合があります。
貸主からの更新解除
普通借家契約での更新の際、正当な事由がなければ、貸主は更新を拒絶することはできません。正当な事由とは、貸主がどうしてもその部屋や建物を必要とするなど、社会通念上妥当と認められるものとなります。その際、貸主は借主に対して相応の立退料や敷金の返還が必要となることが考えられます。立退料の目安は、家賃の6カ月から1年分、さらに引っ越しにかかる費用などをプラスした金額といわれています。
更新時の家賃値下げ交渉
賃貸借契約の更新時は、借主にとっては家賃の値下げ交渉をするチャンスと捉えることができます。同じ物件に入居時と同じ家賃で長く住み続けている場合は、物件の価値や近隣の相場と比較して明らかに高い家賃を支払い続けていることもあるからです。
法定更新
合意更新に対して、とくに更新手続きがなされなかったとき、それまでの契約と同じ条件で更新されたものとみなすことを法定更新といいます。更新手続きがなされないため、更新料を支払う必要がないことになります。
自動更新
賃貸借契約をする場合に、更新満了時に合意更新をすることなく、自動的に更新する旨を決めておくことを自動更新といいます。自動的に更新されるため、更新料を支払う必要はありません。
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