イールドギャップとは投資利回りが借入金利をどれだけ上回るか

不動産投資でまず気になるのは投資物件の利回りでしょうか。しかし、不動産投資では金融機関から借り入れた資金で投資を行い、返済を勘案した収益で儲けを出そうとすることが多いので、ローン金利も重要です。

投資の利回りと不動産投資ローンを考える上で重要になってくる指標に「イールドギャップ(yield gap)」があります。「yield」とは「報酬、利回り、歩留まり」のこと。基本的には「生み出すこと」を意味する言葉ですが、圧力を受けたり努力をしながら「生み出す」というニュアンスなので、リスクを取って実現する利回りの意味にもなるわけです。

イールドギャップは投資利回りと長期借入金利の差で算出されます。例えば投資物件の利回りが6%で借入金利が3%であれば、イールドギャップは3%になります。この指標は投資案件の有効性を考える場合に参考になります。もし、他に利回りが8%の物件があったとしても、借入金利が7%であれば、イールドギャップは1%。利回り6%の物件よりも旨みが少ないことになります。ちなみにイールドギャップが最低でも2%以上ない場合は、投資を見送った方が良いと言われているようです。

より実質的な数値を出す方法もある
イールドギャップが2%以下なら投資しない方がいい理由。それは、イールドギャップ分のお金がそのまま手元に入ってくるわけではないからです。
例えば2000万円の物件の利回りが6%で、金利が3%だとします。イールドギャップは3%ですから、相当分は2000万円の3%で60万円。60万円は利益となりますが、実際にはここから固定資産税が引かれます。もしもイールドギャップが1%であれば、相当分は20万円ですから、かなり厳しくなりますね。
しかも、不動産経営には予想外の出費がつきものです。退去者が出れば内装工事費が必要になるかもしれませんし、設備に不具合が出るかもしれません。したがってイールドギャップも絶対的なものとは考えず、1つの目安として扱った方が良いでしょう。
なお、イールドギャップを計算する場合は、表面利回りではなく実質利回りを使い、借入金額に対する年間返済金額の比率(K%)を引いてより詳細なイールドギャップを算出することもできます。
K%=年間支払額(利息+元本)÷借入金額 イールドギャップ=実質利回り-K%
詳細に計算すると、不動産会社が出してきたプラスのイールドギャップがマイナスになることもあります。その場合は借入の時点で損をすることになると考えるべきでしょう。また、経年による家賃下落の恐れがあるため、実質利回りは次第に下がってくると考えねばなりません。イールドギャップがマイナスになる物件に手を出すことはやめた方が良いでしょう。

(参考:Webサイト「インカムラボ」不動産投資用語、「楽町」実践大家コラム)

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