オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、入居者がいる賃貸物件を売買することをいいます。物件のオーナーが変わるため、オーナーチェンジといわれます。ちなみに、一室も入居者がいない賃貸物件を売買する際には、オーナーチェンジとはいいません。

メリットとデメリット
物件の買主にとっては、すでに入居者がいるため、入居者の募集などをすることなく、すぐに賃料が入ってくることが大きなメリットとなります。ただし、以前のオーナーと入居者とが契約した内容や建物の管理方法、権利や義務などもそのまま引き継ぎます。そのため、たとえば入居者がいる部屋の状態や入居者の状況などを把握できなかったり、権利や義務の内容に不服な点があったりする場合も、そのまま引き継がなければなりません。物件を購入した後に家賃の滞納が始まったり、入居者が退去して空室が続いてしまったりといったが起こる可能性も考えられます。買主は、購入前にリスクとなり得る点をしっかりと確認しておく必要があります。
オーナーチェンジについての借主と保証人への通知
賃貸物件を売買してオーナーチェンジする際、入居者や保証人に事前に承諾を得る必要はありません。さらに、オーナーが変更した旨の通知も、事後でよいとされています。
投資用不動産
賃貸物件は投資用不動産です。投資用不動産とは、所有者が居住するのではなく、不動産投資を目的とした不動産をさしています。賃貸マンションや賃貸アパート一棟、事業用ビル、駐車場や駐輪場などのほか、分譲マンションの一室を賃貸目的として購入した場合も投資用不動産となります。
賃貸物件の家賃保証
オーナーチェンジ物件であれば、すでに入居者がいるとはいえ、購入後に家賃滞納や空室のリスクがあることにかわりはありません。賃貸物件を購入・経営する側のそういったリスク対策として、サブリースや家賃保証会社の利用があります。サブリースとは、不動産会社が賃貸物件のオーナーから物件を一括して借り上げて、転貸する賃貸システムのことをいいます。オーナーにとっては、一時的に空室があったとしても比較的一定の収入が入ってくることがメリットとなります。
家賃保証会社とは、賃貸借契約をするときに借主の連帯保証人を代行する会社です。オーナーにとっては、親族などの連帯保証人よりも家賃滞納のリスクを回避できる確率が高くなります。連帯保証人をたてられない借主や不景気による家賃滞納者などの増加で、家賃保証会社を利用するケースは増えています。

意外なトラブルを招くオーナーチェンジ

敷金も引き継ぐはずが…
オーナーチェンジとは、賃貸物件(もしくは区分所有のマンション)の持ち主が変わるということ。住んでいる人の契約はそのままでオーナーだけが替わるので、オーナーチェンジと呼ばれます。新しいオーナーからすれば、中古物件を入居者付きで購入できるので、すぐに入居者集めに奔走しなくてよいというメリットがあります。当然、賃料も最初から期待できます。しかし、オーナーチェンジはそれまでの契約や建物の管理方法なども引き継ぎますので、油断していると思わぬトラブルを抱えてしまいます。
例えば、あるアパートは工務店が所有していました。アパートは満室だったのですが、本業の工務店の財務状況が悪化して、最終的には破産。その過程で不動産投資家・Aさんにオーナーチェンジすることになりました。Aさんは満室だからおいしい話だと思っていたのですが、調べてみると前の所有者が集めていた敷金が残っていませんでした。Aさんは迷いましたが、結局、退去者が出たときの補修費を全額負担することにして、オーナーチェンジを完了したそうです。満室だから引き継ぐことにしたものの、これから退去者が続出した場合はダメージが大きくなるかもしれません。
新しいルールを入居者に押し付けることはできない
オーナーチェンジで新しい所有者となる際に新しいルールを定めようとする場合には、周到な準備が必要です。例えば家賃の増額を望んでも、基本的には難しいと思った方がいいでしょう。普通に貸主が家賃の増額を提案する場合と同じように、近隣との格差是正や維持費の高騰など、正当な理由で入居者と交渉しなければなりません。
管理情報をできるだけ把握しておく
オーナーチェンジで物件を手に入れる場合は、原則として部屋の中を直接見ることができない点にも注意が必要です。例えば壁クロス、床材の交換、エアコン・給湯器等の付帯設備の入れ替えなど、物件を維持するには定期的に修繕を行う必要があります。いつかは覚悟しなければならない出費だとしても、オーナーチェンジ直後に散財するのは避けたいものです。前の所有者がマメな人であれば修繕履歴を残しているかもしれませんが、賃貸物件の場合は管理が行き当たりばったりになっている場合もあり、予測がつかないことがあります。
区分所有マンションの場合は、管理会社がある程度の修繕履歴を管理している場合があります。この場合はオーナーチェンジがあっても物件の履歴が失われることはありません。また、リフォーム会社が昔からずっと同じ会社の場合は、過去の履歴が聞けることがあります。
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