賃貸人の地位の移転（1/2ページ）

契約というのは当事者同士の合意によって契約が成立します。売買契約や金銭消費貸借契約、賃貸借契約、労働契約など様々な契約が日常的に締結されています。 今回は、この中でも賃貸借契約のうち賃貸人の地位の移転についてご説明いたします。

賃貸人の地位の移転とは、売買等によって賃貸人たる地位が第三者に移転することをいいます。

本来、双務契約の当事者は債権とともに債務も持ち合わせているため、当事者一方の独断で契約の当事者を変更することはできません。

しかし、不動産の賃貸借契約の場合においては、不動産の所有者かつ賃貸人であった売主が、当該不動産を売却した場合、新しく所有者になる買主は、当然に賃貸人たる地位を承継します。この場合、賃借人の同意は不要と解されています。

その理由は、賃貸人が誰であろうとも賃借人に対する債務に大きな差異は生じず、賃借人にとっても有利に働くことがあることや、これを認めたほうが取引市場に資するという考え方があります。

すなわち、使用収益させる義務、目的物の修繕義務や費用償還義務などがありますが、これらの義務内容は賃貸人が誰であるかに特別な意義を持たないため、賃借人の同意は不要とされています。

これに対して、賃借人が変更される場合には、必ず賃貸人の同意が必要です。

なぜなら、賃貸人の知らないところで賃借人が代わってしまったら、賃貸人は誰に賃料請求すればいいのかわからなくなってしまうという不都合があります。

また、賃貸借契約において賃借人が誰であるかというのは、賃貸人にとって重要な点であり、賃借人が賃貸人の同意なしに契約の当事者が変更されると賃貸人にとって大きな不利益になる場合があります。