賃貸人の地位の移転

契約

契約というのは当事者同士の合意によって契約が成立します。売買契約や金銭消費貸借契約、賃貸借契約、労働契約など様々な契約が日常的に締結されています。 今回は、この中でも賃貸借契約のうち賃貸人の地位の移転についてご説明いたします。

賃貸人の地位の移転とは、売買等によって賃貸人たる地位が第三者に移転することをいいます。

本来、双務契約の当事者は債権とともに債務も持ち合わせているため、当事者一方の独断で契約の当事者を変更することはできません。

しかし、不動産の賃貸借契約の場合においては、不動産の所有者かつ賃貸人であった売主が、当該不動産を売却した場合、新しく所有者になる買主は、当然に賃貸人たる地位を承継します。この場合、賃借人の同意は不要と解されています。

その理由は、賃貸人が誰であろうとも賃借人に対する債務に大きな差異は生じず、賃借人にとっても有利に働くことがあることや、これを認めたほうが取引市場に資するという考え方があります。

すなわち、使用収益させる義務、目的物の修繕義務や費用償還義務などがありますが、これらの義務内容は賃貸人が誰であるかに特別な意義を持たないため、賃借人の同意は不要とされています。

これに対して、賃借人が変更される場合には、必ず賃貸人の同意が必要です。

なぜなら、賃貸人の知らないところで賃借人が代わってしまったら、賃貸人は誰に賃料請求すればいいのかわからなくなってしまうという不都合があります。

また、賃貸借契約において賃借人が誰であるかというのは、賃貸人にとって重要な点であり、賃借人が賃貸人の同意なしに契約の当事者が変更されると賃貸人にとって大きな不利益になる場合があります。

例えば、しっかり者のAさんと、ずぼらでやんちゃな性格のBさんがいるとします。 賃貸人がしっかり者のAさんならば、しっかり家賃を支払ってくれるという信頼があるから賃貸借契約を締結したのに、Aさんが賃借人の地位を勝手にBさんに譲った場合、Bさんは家賃を支払ってくれない可能性や、近隣住民に迷惑をかける可能性などもでてきます。 このように賃貸借契約において賃借人がだれであるかというのは、賃貸人に比し重要となるので、賃借人の変更や、転貸借には賃貸人の同意が必要となります。

次に、売買を理由とする所有権移転に伴って賃貸人の地位を承継した場合に、いつから賃料を請求できるかという問題があります。 売買で賃貸借の目的物である不動産を手にした場合にすぐ賃借人に対し賃料を請求できるわけではありません。 通常、賃貸人変更通知書という書類を賃借人に渡すことが多いです。この通知書により、賃借人は賃貸人が代わったことを知ることができます。

ただ、この通知書を交付すれば自動的に賃貸人になれるわけではありません。実際に賃貸人の地位の承継が行われていないのに通知書を出して家賃を請求する人が何人もいた場合、賃借人は誰に賃料を支払えばいいのか困惑してしまいます。

このような問題を解決する方法として、判例は賃借人に対し賃貸人の地位を主張するためには登記することが必要と判示しています。 すなわち、賃借人は登記していない賃貸人の承継人に対し賃料請求を拒むことができます。

不動産投資は、本人が一から始め賃貸借契約を締結することが多いと思いますが、すでに賃貸借の対象となっている投資物件を購入することによって賃借人の地位を承継して始まることもあります。 その際には、本人から始めるのとはまた違った手続きが必要になるので、お困りな場合には、弁護士に相談することをお勧めします。

この記事のコラムニスト

森田雅也
森田雅也(弁護士)
弁護士法人法律事務所オーセンス 弁護士(東京弁護士会所属)。
上智大学法科大学院卒業後、中央総合法律事務所を経て、弁護士法人法律事務所オーセンスに入所。入所後は不動産法務部門の立ち上げに尽力し、不動産オーナーの弁護士として、主に様々な不動産問題を取り扱い、年間解決実績1,500件超と業界トップクラスの実績を残す。不動産業界の顧問も多く抱えている。一方、近年では不動産と関係が強い相続部門を立ち上げ、年1,000件を超える相続問題を取り扱い、多数のトラブル事案を解決。 不動産×相続という多面的法律視点で、相続・遺言セミナー、執筆活動なども多数行っている。
[著書]「自分でできる家賃滞納対策 自主管理型一般家主の賃貸経営バイブル」(中央経済社)。
[担当]契約書作成
森田雅也は個人間直接売買において契約書の作成を行います。