事業としての不動産投資

アパート投資

不動産投資を行うにあたり、不動産投資を事業で行うか否かによって所得税法における待遇が異なります。
今回は、不動産投資を事業的規模として行った場合と、事業的規模に満たない場合の違いをお話します。

では、どのくらいの規模で、事業として認められるのでしょうか。
この事業的規模としての認定は、原則として社会通念上事業と呼べる程度の規模であるか否かを実質的に判断します。
しかし、この基準だと抽象的過ぎて、実際に自己の不動産投資が事業的規模と呼べるかどうかの判断が曖昧になってしまいます。
そこで、次の2点に該当すれば、原則として事業として不動産投資を行っているものとして認められます。

  1. マンション、アパートなどの室数がおおむね10室以上であること。
  2. 貸家がおおむね5棟以上であること。

この要件は、5棟10室基準と呼ばれるもので、複数建物を所有している場合は合わせて要件を充足することが可能です。
駐車場においても、通例は5台分でアパート1室とされているので、駐車場のみの場合は、50台以上で事業的規模として取り扱われます。
ただ、5棟10室基準は「おおむね」という言葉を使用しており、貸家が4棟だとしてもそのうちの1棟がとても大きい建物という場合には、要件を満たしてはいないけれども、実質的にみると社会通念上事業として呼べる程度の規模として事業的規模と認められることもあります。このように、所有している不動産を合わせて事業的規模といえるかの判断は杓子定規ではかれないところがありますので、一度専門家に相談してみるのがいいでしょう。

事業的規模とそうでない場合の相違

  1. 取り壊し、除去などの資産損失全額を必要経費に算入することができます。該当年度の所得から引ききれない場合については、3年繰り越すことができます。
    これに対し、事業的規模でない場合には、繰越ができないため、その年度の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入します。
  2. 賃貸料などの回収不能による損失は、回収不能の年の必要経費に算入することができます。
    これに対し、事業的規模でない場合には、回収不能に対応する収入がなかったものとして、所得金額の再計算をします。
  3. 青色申告特別控除について、正規の簿記の原則による記帳をおこなうなどの要件を満たせば最高65万円が控除されます。
    これに対し、事業的規模でない場合には、最高でも10万円しか控除されません。
  4. 家族への給料を経費に充当することができます。
    これに対し、事業的規模でない場合には、家族へ給料を支払ったとしても経費にすることはできません。

このように、事業的規模と認定されれば、所得金額におおきな利点があります。
ただし、事業的規模と認定されれば、個人事業税の支払いが生じる可能性や、家族に給料を支払う場合には配偶者控除や、扶養控除の対象外となることに留意しなければなりません。

不動産投資するにあたり、どのくらいの規模にするのか、どういった建物なら事業的規模として認定されるのか、不動産を購入する前から綿密に計画する必要があります。

この記事のコラムニスト

森田雅也
森田雅也(弁護士)
弁護士法人法律事務所オーセンス 弁護士(東京弁護士会所属)。
上智大学法科大学院卒業後、中央総合法律事務所を経て、弁護士法人法律事務所オーセンスに入所。入所後は不動産法務部門の立ち上げに尽力し、不動産オーナーの弁護士として、主に様々な不動産問題を取り扱い、年間解決実績1,500件超と業界トップクラスの実績を残す。不動産業界の顧問も多く抱えている。一方、近年では不動産と関係が強い相続部門を立ち上げ、年1,000件を超える相続問題を取り扱い、多数のトラブル事案を解決。 不動産×相続という多面的法律視点で、相続・遺言セミナー、執筆活動なども多数行っている。
[著書]「自分でできる家賃滞納対策 自主管理型一般家主の賃貸経営バイブル」(中央経済社)。
[担当]契約書作成
森田雅也は個人間直接売買において契約書の作成を行います。