改正民法における賃貸借　その１（2/2ページ）

両者の関係

賃借人の原状回復義務の履行時は「賃貸借が終了したとき」と規定されているのに対し、敷金返還の時期は「賃貸物の返還を受けたとき」（改正民法622条の2第1項1号）となっているため、規定上は賃借人の原状回復義務が先履行となります。
また、実務は賃借人が業者に依頼し原状回復を行うことは稀であり、ほとんどの場合は、賃貸人が原状回復を行い、当該費用を敷金から控除し、余った場合には賃借人に返還しています。

これらのことから、賃貸人が原状回復を行う場合にあっては、賃借人は賃貸物の返還をしただけでは直ちに敷金の全額返還を請求できるわけではなく、賃貸物の原状回復費用を控除した残額の敷金を請求できるにすぎないことになります。

このときにおいて、通常損耗などを賃借人の負担にする特約が有効の場合は、特約に基づき敷金から原状回復費用を控除することができますが、特約が消費者契約法により無効と判断された場合においては、敷金から控除できる原状回復費用は賃借人に帰責性がある損傷部分についてのみに限定されていることに注意しなくてはなりません。

このように敷金や原状回復の特約などは、契約書の作成の初期段階から契約終了時の段階にまで関わり非常にトラブルの多い問題ですので、少しでも不安なことがあれば弁護士に相談し、未然にトラブルを防ぐのがいいでしょう。