再建築不可物件――相続物件にありがちな安易な古家解体をしないために（2/2ページ）

建物がなくても土地は売れる、でも……

そんなことであきらめるわけにはいかず建物が建てられなくても売れると、このご依頼を正式に受けました。

この際、現地調査の結果を売主さんにお伝えすると同時に、「建物が建てられない土地で固定資産税が年間12万円は高すぎるので市役所と協議をしてください」とお願いしました。

販売活動としては資材置場や車両置場の住宅地以外の土地として、各種サイトに情報を公開しました。

立地、広さ、価格からも魅力のある物件なので、多数の問い合わせが来ました。しかし、建築不可物件ということを伝えると、そこでお話は終了。それでもあきらめずに物件の紹介を続けていると、愛知県内の法人から資材置き場として検討したいというお問い合わせがありました。

一方、固定資産税については、売主さんが市役所の固定資産税課と交渉を続け、年間12万の固定資産税を8万円ほどまで引き下げることができました。このことは買主さんにとってもランニングコストを抑えることになるので喜ばれ、この取り引きはうまく行うことができました。ご依頼を受けてから4カ月かかりましたが、売主さん、買主さん双方にとってよい取り引きになったと思います。

とはいえ、売却額は約100万円以下で、売主さんが支払った解体費用の半分にも満たない金額になってしまいましたが……。

相続不動産は土地の“素性”をしっかり調べる

この例でのポイントは「土地の“素性”を知っておく」ということです。

ご存じのように土地には「地目」や「接道」といったさまざまな区分や条件があり、それによって制限を受けます。そのためどんな土地なのかしっかりと把握することがとても重要です。とくに相続で被相続人が亡くなってしまっている場合では、その土地（不動産）がどのような経緯のものか分からないものあります。

今回のケースでは元々、建物が建築できる土地だったものが、時を経て建築不可の土地になっていました。

そして、地元の不動産会社にいわれるまま建物を解体したあと、接道要件を満たしていないことが分かり建物を建築できない土地だけが残されました。これは明らかに地元不動産会社の提案ミスです。

やはり、建物を解体する前に、しっかりと建替えできるかの確認をしておくべきだったでしょう。これをしなかったために建物がなくなり、固定資産税まで上がってしまう――こうした例は少なくありません。

仮に建物を壊さず、古家があれば、今回の例のように売却代金が解体費用より少ない、土地を売って赤字になるということはなかったと思います。

古家とはいえ、駅から10分、敷地も広い、立地条件としてはよい物件でした。古家であってもリフォームや自らDIYして使いたいという方や、倉庫として利用したという方もいたことでしょう。

こうしたことにならないようにするには不動産会社に任せっきりにするのではなく、自ら建物を取り壊しても、建物が新築できるか市役所などの建築指導課に行って、相談し、裏付けをとることが大切です。

手間ですが、このひと手間が後になって「しまった！」ということを防ぐことにもなります。