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不動産の利回りとは?(1/2ページ)

熊ヶ谷一幸熊ヶ谷一幸

2016/07/14

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金融緩和等の資金調達環境が良好なこともあって、不動産価格の上昇傾向が強まっています。こうした中、中古のワンルームマンションや賃貸アパート等の投資用不動産が注目されています。こうした投資用不動産の購入を考える場合に、多くの人が指標にするのが、その不動産の「利回り」です。しかし、不動産の利回りについて、正しい知識を持っている人は、意外に少ないようです。

一般に、多くの方が、不動産の利回りとして想定している考え方は、その不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割った数字です。すなわち、下記の算式(1)のような考え方です。

不動産の利回り = 満室時の年間賃料 ÷ 不動産の購入価格 (式1)

上記の利回りは、最も一般的な不動産の利回りで、「表面利回り」とか、「グロス利回り」とか言われる「投資利回り」です。そして、この利回りの高い不動産ほど投資に適した不動産だと考える方が多いようです。たとえば、この表面利回りが10%の賃貸アパートの方が、8%の賃貸アパートよりもお買い得というわけです。しかしながら、この考え方にはいくつかの重要な誤りがあります。

第一に、表面利回りと不動産のリスクとは反比例するということです。言い換えれば、表面利回りの高い不動産ほど、投資リスクが高いと言うことになります。たとえば、満室時の年間賃料収入が同じ1千万円だとしたとき、東京都心部にある不動産Aと、地方都市にある不動産Bの比較をしてみます。不動産Aは、都心部の好立地にあり、入居希望者が多く、いつも満室に近い状態で、将来の賃料の値上げも見込めて、転売することも容易だと考えられます。これに対して、不動産Bは、地方都市のはずれにあり、地域の衰退とともに賃料も下落傾向にあり、空室率も高く、空室になっても次の入居者が決まるまで長い時間がかかり、いざ売却するときにも購入者を捜すのは容易ではありません。すなわち、不動産Bは、不動産Aに比べて、賃料の下落リスクや空室リスク、売却し難いというリスク(「流動性リスク」という)など多くのリスクを抱えています。こうした場合、誰が考えても、不動産Bよりも、不動産Aの方が価値が高い、すなわち価格が高いはずだと考えられます。

実は、不動産の利回りの上記の算式(1)は、変形すると、次の算式(2)になります。

不動産の購入価格 = 満室時の年間賃料 ÷ 不動産の利回り (式2)

同じ満室時の年間賃料であっても、東京都心部の好立地にある不動産Aの方が、地方都市のはずれにある不動産Bよりも価格が高いということは、算式(2)から考えると、不動産Aの利回りは、不動産Bの利回りよりも低くないと理屈に合わないと言うことになります。例えば、不動産Aの利回りが5%、不動産Bの利回りが10%だとすると、不動産Aと不動産Bの価格は、それぞれ、2億円(1千万円÷5%)と、1億円(1千万円÷10%)と求められ、リスクとリターンの関係が物件の価格に反映されるわけです。

このように、不動産投資においては、一般に、利回りの高い物件ほど、不動産投資にかかわるリスクが総合的に高い物件であるということができるのです。ですから、表面利回りの高い物件を追い求めることは、リスクの高い物件を探していることになるのだという原則を常に心にとめておくことが大切です。

第二に、算式(1)で説明した表面利回り自体が、投資用の不動産を選択する基準としては不十分だということです。というのは、表面利回りは、不動産のもつ収益性を正しく反映した利回りとは言い難いからです。それでは、不動産投資を行う場合の判断指標として相応しい利回りとは、一体どのようなものでしょうか?

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この記事を書いた人

不動産鑑定士

株式会社東洋不動産研究所 代表取締役。1966年(昭和41年)生まれ。平成元年 慶応義塾大学法学部政治学科卒業。 学生時代はバトミントンなどのスポーツとアルバイトに没頭。不動産を生かすのは人間次第であり、個人生活・企業活動の成長は不動産のあり方・価値を極大化し、さらに個人生活・企業活動を成長させる、という不動産とのベストな付き合い方を提唱。どのタイミングで取得して処分するのかを時間軸でとらえ、ソリューション型の不動産調査・鑑定を日々実践している。 趣味は、エアロビクス。大手スポーツクラブの特別会員となっており、時間があればあちらこちらのスタジオに出没しては、主に中上級者向けエアロビクスを楽しんでいる。来年は、競技エアロビクスにチャレンジしようと考えている。 [担当]物件調査 熊ヶ谷一幸は個人間直接売買において物件調査により権利関係の確認をします。

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